被徵收人是否瞭解自己的房子在徵收範圍嗎

無論是國有土地上的房屋徵收，還是集體土地的徵收與房屋拆遷，其實都有一個容易被廣大被徵收人忽視而又十分基礎、重要的問題：你的房子、土地究竟是否在項目的徵收範圍之內?如果在，那麼啟動相關程序沒的説;如果在都不在，徵收方又憑什麼火急火燎的上門協商、籤協議甚至威脅強拆呢?那麼，被徵收人究竟該從何種渠道準確獲知這一位置信息呢?本文，在明律師就為大家解讀這一看似不是問題，實則真是個大問題的問題……

近期，北京在明律師事務所的樑紅麗律師代理的一起案件就遇到了這樣匪夷所思的問題：項目啟動了許久，周邊房屋拆都拆得差不多了，而最新信息公開答覆所顯示的卻是委託人的房屋根本不在項目的徵收範圍之內!實踐中，此類情形應該説是並不鮮見的。

徵收方很可能會採取“少批多徵”的套路，從而將原本不在徵收範圍內的房屋、土地一併拿下，客觀上侵害了被徵收人的合法物權。

那麼對於可能出現的這種情形，被徵收人該如何加以避免呢?對此，在明所的青年律師謝瑞青給出瞭如下建議：

對於國有土地上房屋徵收，主要看徵收公告的徵收決定內容

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第13條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。

公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

我們知道，徵收決定的作出通常意味着徵收範圍的確定，隨後通過公告的方式讓所涉區域內的老百姓知情並監督。

這一標誌着徵收項目正式啟動的重要公告一般應張貼於徵收範圍內及其周圍較為醒目、易於公眾查看的地點，也會通過報紙、電視、網絡等媒體渠道予以公佈。

也就是説，通過公告中對四至範圍的表述及相關圖示，被徵收人就可以獲知自己的房屋究竟是不是被列入了某個項目的徵收範圍。

通常而言，城市房屋拆遷的補償成本是很高的，補償比例通常在1:1.33及以上，也就是説補完之後居住條件都會有所提升而不會是原地踏步。

因此，城市裏拆遷隨意擴大範圍的可能性是不大的，實踐中也比較少見。

對於集體土地上房屋的拆遷，主要看徵地公告、徵地批覆信息及勘測定界圖

根據《徵收土地公告辦法》第5條之規定，徵收土地公告中應當包括被徵收土地的所有權人、位置、地類和麪積等信息。

不過僅僅看公告，還是不夠保險、全面的。

《建設用地審查報批管理辦法》第9條規定，“一書四方案”中的建設項目用地呈報説明書中應當附具由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書。

其第15條還規定，徵收土地方案中被徵收土地界址、地類、面積必須清楚且無爭議，方案才可由土地行政主管部門報人民政府批准。

據此可知，“一書四方案”及其附件這些組卷報批手續是被徵收人獲悉徵收項目準確實施範圍的重要信息來源。

因此，對於自己的房屋、土地是否在徵收範圍內這一重要問題有疑問時，被徵收人可以通過政府依職權必須公開的徵地批覆文件、“一書四方案”及徵地公告等的具體內容得以明晰。

如果相關信息仍不夠具體、清楚，則可以通過政府信息公開申請的方式獲得項目的勘測定界圖等更進一步的材料，以準確定位自己的房屋、土地，看看是否在項目的範圍之內。

需要指出的是，《國土資源部辦公廳關於進一步做好市縣徵地信息公開工作有關問題的通知》中對上述獲取信息的權利有明文規定，地方政府及國土部門應當遵照執行。

在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，要想在實踐中弄清楚自己的房屋、土地究竟在不在徵收範圍之內，非常重要，但絕非易事。

徵地公告和徵地批覆中通常只有文字性描述，沒有圖，因而很難確定明確。

要想徹底弄清楚，就必須看到更為專業的勘測定界圖和技術報告書。

然而這個東西，有時是根本看不到的，這就需要被徵收人及時通過法律途徑去主張這一權利了。

無論如何，這個問題必須弄清楚，才能確保被徵收人不在徵收中吃啞巴虧。