棚改違法徵收的三個信號 - 你看明白了嗎？

從事徵地拆遷領域久了，就會發現，很多被徵收人對於棚户區改造有特別的“關注”，為什麼這麼説呢?就拿最簡單的一個例子來説，某地進行棚户區改造拆遷，就會有被拆遷人指出説：“我們這裏不是棚户區，不接受棚户區改造”“越拆越窮，有啥好處?”等這樣的話，那麼究竟這是徵收方壓低補償的手段，還是另有隱情呢?

今天，愛土拆遷律師團就給大家講一講，關於棚改違法徵收的幾個信號，被徵收人要提前識別，避免遭遇不公平不合理的補償。

一、借用棚改名義，壓低補償

對於棚户區是什麼，法律上並沒有明確的規定，大致的可以理解為，棚户區是指城市建成區範圍內、平方密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衞生髒、亂、差的區域。

而棚户區改造的目的是改變城市二元體制結構，改造對方是髒亂差的低質量房屋街道，但是現在很多地方接着棚户區改造的名義對正常的社區進行商業開發，一旦打上了棚户區的名義，拆遷補償價格也就跟着低了。地方進行棚户區改造拆遷宣傳倡議中，灌輸棚户區房屋不值錢的想法，給被拆遷人很低的補償價格，如果不懂法律和國家政策，可能被糊弄簽字。

這就是為什麼有的被拆遷人的房屋被冠上棚户區改造的名義!

二、沒有評估程序，複核以及鑑定的權利

我們都知道房屋拆遷之前是需要對房屋進行測量以及評估，但是很多地方徵收方就完全省略了這一步驟。

我們要知道評估是確定房屋價值的重要程序，一般最終的補償標準都是建立在評估價格上的，所以評估程序尤為重要。

首先，評估公司的選擇。評估公司的選擇可以由徵收部門和被拆遷人協商選擇，或者投票，搖號，抽籤等方式，委託有資質的評估公司。其次，評估應當結合被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。最後，如果對評估機構不服，可以在規定的日期內申請複核，對複核結果有異議，還可以向評估專家委員會申請鑑定。

但在現實中，棚户區改造拆遷，地方上的評估公司，受到地方政府的干預，評估程序不合法，評估結構也難讓人滿意。

三、補償參照的標準不同

我們都知道，棚户區改造不僅僅只是針對城市房屋，有的地方農村房屋也是被劃為棚户區改造的。

城市房屋遇到棚户區改造拆遷可以採用《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，給予合理的補償。而農村房屋呢?我們都知道對於農村房屋，國家並沒有相應法律規定，而是一直參考的《民法典》、《土地管理法》等法律。

所以，這就讓徵收方鑽了法律的空子，對於農村房屋棚户區改造拆遷，隨意制定補償的價格，讓老百姓苦不堪言。

下面我們來看一則典型案例：未籤協議就強拆

盧和東訴贛州市章貢區人民政府土地行政強制及行政賠償案。2006年底，省政府批准徵收盧和東房屋(位於贛州市城市規劃區內)所佔集體土地，徵地拆遷工作由贛州市章貢區政府組織實施。2010年4月29日，在盧和東未簽訂房屋拆遷補償協議的情況下，章貢區政府作出房屋拆遷決定，要求其在2010年5月7日前辦理拆遷補償手續並自行拆除房屋，逾期將依法進行強制拆除房屋。盧和東未在限定期限自行拆除。

2010年5月25日，章貢區政府在盧和東未在場的情況下，沒有對盧和東室內財產製作清單，也沒有進行公證提存，而是直接將盧和東室內財物搬出，並對房屋進行了強制拆除。盧和東被拆除房屋面積為274.56㎡，經依法評估其房屋同類地段的商品房市場價格為2252元/㎡。最終盧和東獲得了合理補償。

本案是典型的違法拆除集體土地上房屋案件。集體土地徵地拆遷關係着廣大農民的切身利益，根據相關文件精神，要求各地要嚴格執行農村徵地程序、做好徵地補償工作。

徵收集體土地方案經依法批准後，市縣人民政府在組織實施過程中，應防止和糾正違法違規強制徵地拆遷行為的發生。對徵地補償安置不落實的，行政機關不得強行使用被徵收土地，如違法強行使用土地造成被徵收人合法權益損害的，須承擔相應的賠償責任。而且，對被拆遷房屋所在地已被納入城市規劃區的，有關房屋賠償金須參照國有土地上房屋市場價格計算。該案判決充分表明了行政案件的審判在集體土地徵收領域，依法保護被徵收人合法權益的重要作用。

棚户區改造拆遷違法的信號點還有很多，在這裏就不一一為大家列舉，對於自己的房屋是否被列入了棚户區改造存在有異議的，要及時諮詢專業的律師。房屋不屬於棚户區改造的，那我們就要按實際的徵收項目被徵收。房屋屬於棚户區改造的，我們就要爭取合理的補償。