房屋買賣未登記 - 拆遷款到底誰有權利拿？

買房是現如今人們依舊津津樂道的話題，對於無房家庭來説買房是人生中第一大目標。房屋買賣中所涉及到的法律問題及權利義務關係都紛繁複雜，即使慎之又慎，也有可能在關鍵時刻出差錯。在房屋買賣的案件中也出現過錢房交接完畢但並未辦理房屋登記的情況，不斷的交涉和拖延過程甚至能持續幾年之久，而在這幾年的時間內涉案房屋若是被規劃在了徵收拆遷區域內，到底誰有權利作為被拆遷人拿到補償款呢?

首先，我們先分析一下房屋的權屬問題。房屋買賣雙方雖然按照合同約定已經完成了交付房屋以及付清購房款的義務，在形式上該房屋買賣合同已經實際履行，但是通常情況下房屋買賣合同中均會對房款付清後再進行的房屋過户登記約定時限，並且賣方必須配合買方進行過户登記。若是賣方拖延辦理過户登記則涉嫌違約，若是合同中並未約過户登記相關事項，賣方也拒絕過户登記的，買方可以通過向法院提起訴訟的方式要求賣方配合辦理過户登記手續。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。房屋屬於不動產，在未經過户登記的前提下，房屋的所有權人依舊是賣方，買房人目前對房屋只享有使用權而沒有所有權，房屋的所有權並未發生轉移。因此若是房屋被規劃到徵收拆遷區域內時，徵地拆遷公告發布之日便是拆遷補償對象的確定之日，此時房屋的所有權人依舊是賣房人，所以賣房人才有權利簽署拆遷補償協議，拆遷補償的款項也是發放給賣房人的。

在這種情況下，買房人花大價錢買了房，本應得到該房屋的所有權利，但是因為賣房人違約，致使買房人不能切實履行其本應享有的房屋處分權，即享受房屋徵收拆遷補償的權利，對於買房人來説明顯是不公平的，買房人能否主張其應當享有的權利呢?

根據最高人民法院的判例可知，法律規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。此時，即使買房人的買房合同簽訂在先，也因為政府的徵收拆遷行為，導致該不動產物權消滅，無法完成過户登記並取得房屋的所有權。法律規定了出賣人負有及時轉移標的物的所有權的義務，因賣房人的原因導致房屋所有權併為轉移，由因政府規劃的徵收拆遷而導致不能再辦理房屋登記的情況下，買房人對於該房屋而言可以選擇撤銷購房合同並要求賣房人賠償損失，或者可以主張取得該房屋產權消滅而取得的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一致原則，應予支持。

若是您在徵地拆遷的過程中，也遇到了相類似的法律問題，應當儘早做出相應對策，及時聘請專業律師提起訴訟，拿起法律的武器維護您的合法權益。