房屋產權和土地使用年限的理解誤區有哪些？

由於我國的土地所有權與使用權相分離，所以建設在土地上的房屋與土地之間的關係讓人有些難以區分。房屋的所有權是永久的，這是大家都認可的事實，但土地使用權卻是有期限的，這就讓人擔心土地使用權到期的問題。那麼，房屋產權和土地使用年限的理解誤區有哪些？詳情參考下文。

誤區一：房屋產權可以保值、增值?

房屋自身的價值是隨時間的推移而遞減的，而土地是不可再生資源，所以房地產增值指的是土地的增值。土地永遠是國家的，因此增值不是個人房產的增值，而是國家擁有的土地的增值。產權人只有在短期內在適當時機將因經濟發展而價格上漲的房屋出售，才能兑現增值。這種投資的風險是比較大的，也是不容易把握的。

誤區二：房屋產權可以傳給子孫後代?

事實上，根據現行法律法規，房屋所佔有的土地的使用權，是國家出售給房地產開發商的。開發商建好房子後，再將房屋及土地使用權專賣給客户。國家規定土地產權絕對不出讓，而土地的使用權也是有一定出讓年限的，最高只有70年。房地產開發商的使用權也是有一定出讓年限的，最高只有50年。但是，在現實生活中，沒有一家開發商會向客户説明他出售的只是50年的房產，50年後國家將無償收回土地及土地上的所有建築物。屆時，如客户或開發商依然想擁有房產，則須再補交以後若干年限的土地使用費，當然那時土地已經增值了。從這一點看，產權和使用權都不是永久的。

誤區三：“土地使用權”=“房屋產權”?

事實上，“土地使用權”與“房屋產權”是兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是居住用地70年，購房人取得的商品房產權必須也只能建立在70年土地使用權的基礎上。而房屋開發商從土地管理部門獲得土地批租權後，土地使用權進入市場流通。商品住宅從開發到銷售的週期一般在1～3年，房產產權的“實際壽命”也就隨着開發商開發住宅時間的長短而縮短。如果土地使用權的出讓日期與開發商出售房產的日期有較長的時間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項目，購房者必然面臨“房產產權期限縮水”的問題。

誤區四：70年後，還是自己房子的主人?

我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長於這個年限。這個問題對於私人購房尤其顯得重要，不少業主在購房時不禁產生疑問：當使用期限到了之後，房子還屬於自己嗎?

《物權法》第一百四十九條規定：

(1)住宅“建設用地使用權”期間屆滿的，自動續期。

(2)非住宅“建設用地使用權”期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

住宅“建設用地使用權”期間屆滿，自動續期，這使得住宅業主感到安心。

自動續期—解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的衝突問題。

消除了二手房購買者對土地使用權年限的後顧之憂!將促進二手房的流轉，有利於提高房屋和土地的利用效率。

雖然《物權法》沒有提及續期後的費用及相關問題，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期也沒有具體規定。不過，隨着後續法律法規的完善，配套法律、法規將對《物權法》相關部分進行補充。

首先，房屋產權跟土地使用權是兩個相分離的概念，房屋產權是永久的，但土地使用權期限是有限的，兩者需要區別對待；另外，國家法律還未明確土地使用權到期之後的處理問題，但是對於住宅方面已經明確了是自動續期。