土地使用權投資入股税收政策是什麼

一、土地使用權投資入股税收政策是什麼?

1、營業税

《財政部、國家税務總局關於股權轉讓有關營業税問題的通知》規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業税。因此，母公司將土地使用權作為投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業税。

2、土地增值税

《財政部、國家税務總局關於土地增值税一些具體問題規定的通知》第一條規定，對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值税、對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值税。

3、企業所得税

《企業所得税法實施細則》第十三條規定，企業所得税法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。

根據上述規定，母公司以土地使用權投資給子公司，母公司轉讓土地使用權應視同銷售;母公司應按購入土地的成本價投資給子公司，除非取得土地是外購的可按購入時的價格確定銷售收入外，根據《企業所得税法》第四十一條的規定，關聯企業間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或關聯方的應税收入或者所得額的，税務機關有權按合理方法調整。根據《企業所得税法》第八條的規定，母公司取得土地的成本、税金等費用可按規定在税前扣除。

4、契税

對以國有土地使用權投資入股的行為，要按規定繳納契税。契税税率為3-5%。《中華人民共和國契税法》（自2021年9月1日起實施）第二條，本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：

(一)土地使用權出讓;

(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換;

(三)房屋買賣、贈與、互換。

前款第二項土地使用權轉讓，不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照本法規定徵收契税。

二、土地使用權出資的履行方式是什麼?

如同一般財產出資的要求一樣，交付亦為土地使用權出資的基本要求。土地的交付即為對土地的佔有和控制的轉移，只有公司實際的佔有和控制土地並進而利用土地，土地使用權出資的實際價值才能得以實現。

同時，土地使用權的出資不僅需要交付，而且還需採取法定的權利移轉形式。土地，是典型的不動產，土地使用權是物權性質的財產權，土地使用權出資既是土地使用權轉讓的一種形式，按照物權變動的一般規則，應採取公示的方式，即辦理土地使用權的過户登記，只有經過登記，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用權，出資人也才是完全履行了其出資的義務。

綜上所述，在房地產市場上，土地使用權投資入股的情況比較多見。根據土地使用權投資入股税收政策，公司以土地使用權入股的，免徵營業税，需要繳納增值税、所得税和契税。其中所得税的計税依據就是投資入股的收益，而契税的話，則按照合同金額的3%左右徵收。