土地使用權轉讓的法律規定是什麼？
在我國土地轉讓權是不能進行私自的轉讓，必須通過政府的相關部門批准才能進想轉讓，而在轉讓的時候必須明確相關用途，那麼土地使用權轉讓的法律規定是什麼?土地使用權的轉讓過程非常複雜，下面就由本站小編來為您仔細的解答。
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附着物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過户登記。土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依法辦理過户登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。
區別
土地使用權出讓與土地使用權轉讓的區別
土地使用權出讓是指國家將土地使用權出讓給公民或法人;出讓是指將所有權的部分權能(佔有、使用、收益)與所有權相分離而作為獨立的財產權;土地使用權轉讓則是土地使用權在公民或法人之間的轉移。轉讓有出售、交換、贈與、繼承等方式。
土地使用權轉讓，一般經公證機關進行公證證明，基本規則如下。
1.土地使用權轉讓公證的管轄。它與土地使用權出讓公證的管轄相同。
2.申辦土地使用權轉讓公證應提交的材料。申辦土地使用權轉讓公證，除提交與土地使用權出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：
(1)關於轉讓人已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資開發利用土地的證明文件;
(2)土地使用權轉讓合同正本;
(3)土地使用權證件及原土地使用權出讓合同正本。
3.對申辦土地使用權轉讓公證的審查。公證處應着重審查以下內容。
(1)當事人提供的證明材料是否屬實、有效。
(2)當事人的辦證目的。
(3)合同條款是否完備。合同內容應包括：
①當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名;
②轉讓人取得土地使用權的依據與方式;
③轉讓土地使用權的依據與方式;
④被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附着物;
⑤地上物及其他附着物是否轉讓的規定;
⑥轉讓期限;
⑦轉讓金數額及支付的幣種、方式、時間;
⑧違約責任;
⑨其他事項。
(4)合同規定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符。轉讓活動不對國家土地所有權產生任何影響。
(5)轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資、開發和利用土地。依各國通例，轉讓方須在對土地進行一定開發之後，才能轉讓其權利。中國法律亦嚴厲禁止炒買炒賣土地的合同。
(6)轉讓價格是否合理，是否符合有關規定。轉讓價格明顯低於市場價格的，應與當地土地管理部門聯繫，做出調整。中國法律規定，國家在土地使用權買賣交易中有先買權。國家的優先購買權為一項法定權利，不依當事人約定，當事人也不能以約定加以剝奪。這項權利適用於一切國有土地使用權的買賣。
(7)土地用途。需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，即報經土地管理部門、城市規劃部門批准，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。
(8)登記。土地使用權的轉讓為不動產物權的變更，須辦理登記手續。
(9)被轉讓的土地使用權有無出租情況。承租人具有物權性質的租賃權。在租賃關係存續期間，出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人(依出售、交換、贈與、繼承方式)，但這一行為不能消滅租賃權，承租人仍可對新的土地使用權享有者主張租賃權。同時，承租人還有先買權，即土地使用權享有者將土地使用權出售時，承租具有在同等條件優先購買的權利。
(10)土地使用權有無抵押情況。中國法律規定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建築物、附着物隨之抵押。以國有土地使用權抵押，只能抵押土地使用權出讓合同規定的使用年限的餘期使用權。如果轉讓方已將土地使用權抵押，則抵押權人具有優先權。
特點
土地使用權的轉讓是不動產物權的轉讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規定外，還具有不動產物權變動的各項特點，包括：
1.土地使用權與地上建築物、附着物一同移轉。
關於土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之説。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權利，或如德國民法，將建築物視為地上權之附屬物;或如日本民法之相反規定，將地上權視為建築物之附屬物。採一元主義者，附屬物不得離開主體權利而獨立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨立的權利，兩者互不附屬。二元主義並無絕對不妥，如果房產被視為是一種獨立的權利，並能對其佔用的土地權利建立相應的補償制度，兩種獨立的權利也可相安無事。在中國，有地方政府分設國土管理和房產兩個部門分別歸口管理土地使用權和地上建築物，並對其分別發證，但因兩種權利之間缺乏相互協調和補償的法律規定，在土地使用權與房產權分屬不同當事人時，當事人對各自權利的處分常常互相排斥、互相牴觸，致使人們對二元主義產生誤解。
依中國現時法律，建築物和其他定着物、附着物均附屬於土地，土地使用權轉讓，地上物一併轉讓。
2.權利義務一同轉移。
這裏的權利義務，是指土地使用權從土地所有權分離時出讓合同所載明的權利義務及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權經過多少次轉讓，均不因為轉讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權，其作為物上負擔的一種，具有追及效力，其隨土地使用權的轉讓一併轉讓，不因轉讓而歸於消滅，抵押權人在土地使用權轉讓後仍可在該塊土地設定的抵押擔保的範圍內享有優先受償的權利。
至於土地使用權的年限，應以出讓合同設定的年限減去轉讓時已經使用的年限，其得數視為出讓合同尚未履行之權利與義務，在轉讓土地使用權時隨同轉讓
3.土地使用權的轉讓需辦理變更登記。
中國現行立法對物權變動採取登記要件主義，即土地使用權轉讓合同的簽訂並不直接意味着土地使用權的移轉，土地使用權的移轉以登記為要件，轉讓合同中的受讓人不是在轉讓合同簽定以後，而是在土地使用權依法登記到受讓人名下以後方取得土地使用權。這與國外物權法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動物權的契約為充分條件，當事人達成變動物權的契約，即使未行登記或交付，變動即為發生;後者也稱物權行為無因性理論，指物權的變動不僅有變動物權的債權契約，更有一個獨立於債權契約之外的、以物權的變動為目的物權行為。所謂無因，是指不把約定價金支付的債權契約作為物權變動的原因，而是把物權的變動，或物權行為本身就視作一種契約，物權行為不因債權契約成立而成立，或無效而無效。
條件
一、以出讓方式取得的土地使用權
房地產項目轉讓時，應當符合《城市房地產管理法》第三十八條規定的轉讓房地產的條件。
要按照出讓合同約定，已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;
要按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模後才允許轉讓。
這裏又分為兩種情形，一是屬於房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬於成片開發土地的，應形成工業或其他建設用地條件，方可轉讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。這樣規定，其目的在於嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。
二、以劃撥方式取得的土地使用權
應符合《城市房地產管理法》第三十九條的規定，其中規定了以劃撥方式取得的土地使用權在轉讓房地產開發項目時應具備的條件。
對於以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批准權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金後，才能進行轉讓;第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。
對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬於下列情形之一的，經有批准權的人民政府批准，可以不辦理土地使用權出讓手續。
1、經城市規劃行政主管部門批准，轉讓的土地用於《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目，即用於國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用住房採取行政劃撥的方式進行，因此，經濟適用住房項目轉讓後仍用於經濟適用住房的，經有批准權限的人民政府批准，也可以不補辦出讓手續。
2、私有住宅轉讓後仍用於居住的;
3、按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;
4、同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓;
5、轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;
6、根據城市規劃，土地使用權不宜出讓的;
7、縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要採取土地使用權出讓方式的其他情形。
辦理方法
土地轉讓有兩種方式：一是土地使用人將土地使用權有償或無償地轉移給他人;二是在土地家庭承包經營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發包人履行承包合同的行為。下面為土地轉讓辦理方法詳解：
(一)辦事程序
由轉讓雙方當事人提出書面申請—利用股受理審查是否符合轉讓條件—現場勘測—地價評估—填寫轉讓申請審批表—利用股審核—報局批准—簽定國有土地使用權轉讓合同。
(二)轉讓土地報件
1、用地申請
2、土地使用證(原件)
3、原出讓合同，批覆文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認書)
4、雙方轉讓協議
5、如改變規劃的提供規劃部門意見
6、土地評估報告
7、雙方營業執照複印件、法人代表複印件、法人證書複印件
(三)承諾時限：15個工作日
(四)收費標準：不收費
(五)政策依據
1、《中華人民共和國城市房地產管理辦法》
2、《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
3、《國土資源部招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》
4、《國土資源部招拍掛出讓國有建設用地使用權規範》
5、《河南省城鎮國有土地使用權出讓轉讓管理規定》
6、《中華人民共和國土地管理法》
7、《劃撥用地目錄》
8、《中華人民共和國城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓管理規定》
方式
關於土地使用權轉讓的方式，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定有出售、交換和贈與三種方式。後《城市房地產管理法》第三十六條略作發展，將轉讓的方式規定為買賣、贈與或其他合法方式。“其他合法方式”一般包括：
1.買賣。
作為土地使用權轉讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由於“買賣”是土地使用權“轉讓”的主要表現形式，我們通常所説的土地使用權“轉讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關於土地使用權轉讓合同的討論實際上也是關於土地使用權買賣合同的討論，所以説，“轉讓”有廣、狹兩個概念之分，當“轉讓”是廣義概念時，它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉行為;當“轉讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。
2.抵債。
抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時，土地使用權的移轉和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。
3.交換。
以交換的方式轉讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價金，而是其他財產或特定的財產權益。土地使用人將土地使用權移轉給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產或特定的財產權益。
4.作價入股。
作價入股介於買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。説它類似買賣，是因為將土地使用權用來作價，所作之價如同買賣之價金;説它類似交換，是因為土地使用權被用來入股，所得之股如同其他財產或特定的財產權益。
5.合建。
在開發房地產時，合建與以土地使用權作價入股都屬於一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的，土地使用權轉讓的對價是股權;不設立獨立法人，而採取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產權分配的，土地使用權的對價是房屋建成以後的產權。因合建而分配產權以後原土地使用人雖然擁有部分房屋產權及該房屋佔用範圍和公用面積的土地使用權，卻不再擁有原來意義上的土地使用權，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權換取房屋產權。
6.贈予。
贈予是用地人將其土地使用權無償移轉給受贈人的法律行為。以贈予方式轉讓土地使用權的，土地使用權的移轉沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產權利的提供作為對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學校使用時，可能會將土地的使用限於與教育有關的目的。
7.繼承。
在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時，其合併或分立也會導致合併或分立之後的主體取得相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的移轉也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合併取得土地使用權的法律關係中，新公司繼承了原公司的財產，也會繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價，可能以承擔原公司的其他債務的方式體現出來。
土地使用權轉讓的法律規定是什麼?由於土地的歸屬權都是屬於國家的，那麼我們的使用權進行轉讓的時候必須相關房產部門提出申請、公證，並且必須簽署相關合同，違反合同上的內容的轉讓可以一律視作非法、無效的轉讓行為。
