地下車庫土地使用權的法律規定是什麼？
現代社會，人們的生活越來越好，不僅每個家庭都擁有一套住房，很多家庭也購買了車輛，在現實生活中，很多小區裏都帶有地下車庫，很多人比較好奇地下車庫的使用權的歸屬問題，比如關於地下車庫土地使用權買賣的法律規定是什麼？接下來小編將為大家詳細的介紹一下地下車庫土地使用權的法律規定這個問題。
一、人防車庫由開發商投資建設，在小區商品房出售給業主前，屬於開發商所有
小區配建公共人防工程是我國人防法的強制性規定，開發商開發建設小區必須配建人防工程，這個是沒有任何異議的。
房地產商開發建設小區時，必須同時投資建設人防工程，而人防工程建設在小區住宅樓地下，防空法也沒有禁止性規定，是合法的，如果不這麼建，就必須在小區住宅附近另外單獨闢建配套的人防工程，以滿足戰時國家人防需求這個國家利益，這個也沒有任何異議。
但是戰爭狀態是一種特殊狀態，在（和）平時，人防工程是閒置不用的。而隨着家用轎車的普及，小區房地產開發商為未來業主配建停車場所是市場需求導致的必然行業慣例，否則小區商品房就因為無法滿足業主的現代出行需求便利而無法銷售，同時，建車庫也是《城市居住區規劃設計規範》規定的強制配套公建，這個也是沒有任何異議的。
考慮到投資成本的最小化和利潤的最大化，作為運作資本的開發商，如果將小區地下室與人防工程結合起來是一件“一箭四雕”的事情：
1、滿足了國家法律強制性需求；
2、和平時可以作為業主的停車場所滿足業主的停車剛需；
3、不需要在地面上為業主另闢車庫或車位，節約土地使用權的投入；
4、利用小區住宅的樁基礎而不必另行單獨打樁建樑柱修建車庫，大大節約成本投入。這個也是資本追求利潤最大化的必然，既然不違法，開發商這樣做也是無可厚非的。
作為人防工程，開發商投資建設的小區地下車庫，在小區商品房出售前，跟待售商品房是同一個性質——屬於開發商投資建設和所有。儘管我國物權法52條規定，國防資產屬於國家所有。地下車庫也確實具有國防性質。但是，客觀事實是人防工程由開發商投資建設的個人資產，要變成國有資產，也必須在依法辦理徵收手續之後。國有資產理應由國家使用税款建設，公民個人沒有為國家國防建設無償投資的義務，只有納税的義務。比如税務局可以找我收税款，但是中石油、國家科工委不能找我要錢。而且在（和）平時，地下車庫就是地下車庫，不是人防工程。而國家的人防工程只是國家在戰時特殊時期使用的，即便地下車庫建成後在戰時一定要無償收歸國家所有，那（和）平時期的所有權由法官自由裁量為投資建設者所有，即開發商具有對地下車庫（和）平時的所有權也是符合法律精神和物權法基本原則的，因為這不是違章建築，受物權法保護（這裏暫且不要去理會和參照那些不具備民事法律效力的某一部門或城市的文件和規章是如何規定的，因為畢竟本案是民事案件在依法進行民事審判，法官畢竟要站到民法精神和原意的高度去審判而不是去做法律條款的工匠和搬運工，去隨意適應和迎合那些帶有部門保護特色的行政部門法規和規章、文件；真要到了戰爭時，敵機精確制導高空轟炸，本人可以保證，地下車庫還管什麼誰有車位誰沒有車位，車子統統的沒位，只有人位，先讓人進去保命要緊）。
在這裏，我們雙方大可不必爭論和糾纏開發商“房屋建築安裝工程費的單位成本”中是否“分攤”了樁基礎和地下車庫，因為，那都是開發商自己的事情，與業主沒有任何關係，業主只因商品房買賣合同與開發商發生法律關係。分明所有的一切都是開發商在自己土地上投資建設，在在商品房發售前，開發商投資建設的所有的商品房以及其配套設施，都是屬於開發商的，是開發商的物權，神神不可侵犯。
二、地下車庫土地使用權屬於業主
小區物業出售後的情況又如何呢？物權法第七十三條規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。
建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有”。第七十四條規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”在這裏，首先適用七十三條：地下車庫首先不是屬於城鎮公共道路範疇，也不是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的領地。
其次適用七十四條第一款：本條有些歧義，本人理解，開發商建地下車庫，不是首先滿足業主需要，而是完全用來滿足業主需要的，這個沒有任何歧義和異議。問題在於，現在爭論關鍵和焦點在於，是開發商有償滿足還是無償滿足業主對車庫需求的問題，所以此款於本案沒有任何意義。再次適用七十四條第二款：地下車庫可以通過出售、附贈或者出租等方式約定，也就是在開發商和業主之間按照契約自由、意思自治、不受強制不受脅迫，以約定的方式達成一致來處分地下車庫的所有權和使用權歸屬，這個就是本案的焦點，也是糾紛的原因——業主與開發商無法達成約定，所以業主起訴至法院，請法院裁判：地下車庫所有權和使用權在（和）平時歸誰所有。再再次，我們適用七十四條地三款：佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。這裏開發商確實是利用屬於“其他場所”範疇的業主共有的商品房下面的地基地面而修建的車庫。但是是在地下不是在地上，所以沒有侵佔業主的土地使用權。因為開發商建的車庫上面澆築有水泥地面，沒有佔用業主的其他場所。所以我們也不能因此認定地下車庫屬業主。
首先可以明確的是在小區房屋出售之前，車庫的所有權是屬於開發商的，但是在房屋出售給業主之後，地下車庫的所有權並不能確定屬於業主，但是使用權是屬於業主的。如果大家對於這個問題還有什麼不太清楚的，小編建議可以在當地找個律師進行諮詢。
