新拆遷條例之價格類比法

《國有土地上房屋徵收與補償條例》雖已明確國有土地上房屋拆遷要按市場價格進行補償，但被拆遷房屋的市場價應當如何確定，應當參考哪些因素，這是本文討論的重點。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

一、評估對象：被徵收房屋

第十一條被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用範圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十四條(考慮因素)　被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

被徵收房屋的價值包括二部分房屋價值和佔用範圍內的土地使用權價值。房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積等因素決定房屋的價值;佔地面積、土地使用權等影響佔用範圍內的土地使用權價值。

二、評估時間：房屋徵收決定公告之日

被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。

用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。評估時間點

三、評估方法：類比法

第十三條　註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。

被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。

1、類比的對象。被徵收房屋的類似房地產是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。

2、被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被徵收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

3、類比的核心因素。核心因素包括：區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等。

核心因素的修正。

4、運用市場比較法估價應按下列步驟進行:(1)蒐集交易實例;(2)選取可比實例;(3)建立價格可比基礎;(4)進行交易情況修正;(5)進行交易日期修正;(6)進行區域因素修正;(7)進行個別因素修正;(8)求出比準價格。

四、評估目的：等價交易

1、目前國有土地上房屋拆遷的補償原則大致可以理解為市場等價交易原則。只是可以保證被拆遷人沒有吃虧，並沒有獲得拆遷收益。

2、對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格，高於成本價。

3、對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格，也不是被拆遷房屋同地段新開發樓盤商品房的市場價。