農村宅基地轉讓效力如何?

我國現行法律法規是禁止宅基地使用權流轉的，宅基地使用權不能出租、出賣、抵押、入股或以其他形式非法轉讓。這一規定隨着農村經濟的發展和城市化步伐的加快已經不適應市場經濟發展的需要，而且，由於這種禁止流轉的規定引發了許多問題，比如:宅基地使用權歸屬混亂;農村居民貸款困難;進城落户的農民出售宅基地使用權困難;想回農村居住的城鎮居民又無法得到宅基地使用權等等。因此，對宅基地使用權流轉制度進行探討就顯得非常有必要。

一、宅基地使用權的取得

依據民法原理，宅基地使用權屬於用益物權。物權的取得分為原始取得和繼受取得，因為我國目前禁止宅基地使用權的轉讓，宅基地使用權只能原始取得。

宅基地使用權的原始取得是指不以他人的權利和意思為依據，根據法律的規定直接取得宅基地使用權。由於我國宅基地使用權的特殊性，其原始取得的情況基本上只有審批取得一種，而通過審批取得宅基地使用權的前提必須具備相應的主體資格，即必須是本集體經濟組織的成員或其他法律明確規定可以獲得宅基地使用權的人，城鎮居民、一户多宅的人以及把原有住房出賣、出租或贈與他人的農村居民不得再申請宅基地使用權。

二、宅基地轉讓行為的效力，應根據受讓主體不同加以區分對待

1、農村村民之間進行宅基地使用權轉讓。

目前關於農村村民之間轉讓宅基地使用權主要有兩種觀點:一種是允許自由轉讓，另一種是有條件的允許轉讓。第一種觀點認為，依照現有的法律和行政法規對農村村民之間的宅基地轉讓沒有禁止性的規定，依據"法無規定不禁止"的原則，農村村民之間轉讓宅基地不應加以限制。第二種觀點認為農村村民之間轉讓宅基地使用權需要具備各種前提條件，如轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);受讓人沒有住房和宅基地且符合宅基地使用權分配條件;轉讓行為須徵得本集體經濟組織同意等等。

對比以上兩種觀點，法院大部分判例比較認同後一種觀點:一是因為根據宅基地取得程序，轉讓行為應經村委會同意，報鄉政府土地部門批准備案，應進行物權登記;二是轉讓應進行公示，私下轉讓會造成違反《土地管理法》"一户只能擁有一處宅基地"的規定，後果是少數人擁有多處宅基地，而其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠佔耕地。

2、農村村民向城鎮居民轉讓宅基地使用權。

根據《土地管理法》第62條第四款規定:"農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。"第62條第一款規定:"農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。國務院辦公廳在1999年頒佈《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定"農民的住宅不得向城市居民出售"，"有關部門不得為購買的住宅發放土地使用證和產權證"。2004年12月24日國土資源部《關於深化改革嚴格土地管理的決定》強調:"加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地"。

一種觀點認為以上法規並未明確禁止農村村民向城鎮居民轉讓宅基地，國務院頒佈的"通知"不具有法律法規效力，不能認定轉讓行為無效。而且，允許農民到城鎮受讓房屋及土地使用權，而不允許城鎮居民到農村購置宅基地對農民和城鎮居民來説都是不公平的。

另一種觀點認為國土資源部"決定"和國務院頒佈的"通知"只是政策性的文件和部門規章，雖不具有法律強制效力，但反映了立法者對宅基地使用權轉讓的態度。在實踐中各地國土資源局對城鎮居民購買農村宅基地都不予辦理過户登記手續，形成"宅基地交易結束，物權不受保護"的被動局面，受讓人在受讓宅基地使用權後僅享有債權，因土地政策規定無法使宅基地發生物權變動。

對於宅基地使用權的轉讓問題需區別對待:對農村村民之間的轉讓各地可以根據情況有條件的允許，但需完善相關的登記、公示制度以保護各方利益。而對於將宅基地使用權轉讓給城市居民的行為則應嚴格禁止。認定買賣合同無效，不應受到法律保護。所以城市居民購買宅基地一定要慎重，避免出現不利後果。