福建省農村徵地、房屋拆遷補償

現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率着實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。

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-福建省農村拆遷管理

福建省人民政府辦公廳關於印發《福建省農村村民住宅建設管理辦法》的通知

第一章總則

第一條 為了統籌城鄉發展，加強農村村民(以下簡稱村民)住宅規劃建設及用地管理，提高農村住宅建設水平，促進集約合理用地，改善農村人居環境，保障村民的合法權益，根據有關法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本省行政區域內鎮鄉、村莊(不含城市、縣人民政府所在地鎮、開發區規劃建設用地範圍內的鎮鄉、村莊)規劃區內，農村集體土地上村民新建、擴建、改建個人住宅(以下統稱村民建房)及其管理，適用本辦法。城市、縣人民政府所在地鎮、開發區規劃建設用地範圍內的鎮鄉、村莊村民建房按照城市、縣人民政府所在地鎮、開發區的規劃和有關規定進行建設和管理。

第三條 村民建房應當堅持安全、適用、經濟和美觀的原則，應符合規劃、節約用地、注重防災、安全施工、保護環境，體現農村地域特色，並妥善處理通風采光等相鄰關係。

第四條 村民建房包括集中建房和個人建房。個人建房是指單户村民自行建造自住住宅的活動，包括在原宅基地上改建或擴建、異地新建;集中建房是指鎮鄉人民政府或村民委員會組織村民集中建設自住住宅的活動，包括統規統建、統規自建、統一舊村改造等方式。

各級人民政府應當採取有效措施，引導村民向中心村、集鎮或小城鎮集聚，統一規劃集中建設住宅小區。

有下列情形之一的,應當統一規劃集中建設住宅小區：

(一)因國家、集體建設拆遷安置需要集中建設住宅的;

(二)農村土地整理涉及村民新建住宅的;

(三)災後集中統一建設的;

(四)實施造福工程、地質災害搬遷統一建設的。

第五條 村民建房規劃管理要方便羣眾，高效管理。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門可以將其職權範圍內的鎮鄉、村莊規劃管理具體事務委託鎮鄉人民政府實施。

第二章規劃及用地要求

第六條 村民建房應當符合鎮鄉、村莊規劃和鎮鄉土地利用總體規劃以及歷史文化名鎮名村保護規劃，嚴格遵循“先規劃、後建設”原則。不符合規劃或者未編制上述規劃的，不得審批村民建房和住宅用地。

第七條 鎮鄉人民政府應當加快鎮鄉、村莊規劃編制或修編進度。村莊規劃編制內容和深度應當符合《福建省村莊規劃導則》(試行)。規劃編制要注重村民參與，充分聽取村民意見，尊重村民意願，符合農村實際，方便生產生活。村民建房應按修建性詳細規劃或者整治規劃的要求建設。

第八條 村民建房應當充分利用舊宅基地、空閒地和其它未利用地，嚴格控制使用耕地和生態公益林地。禁止村民在地質災害危險區內建設住宅。

第九條 農村村民一户只能擁有一處宅基地。農村村民在原宅基地之外申請新建住宅的，其原有的空閒宅基地由村委會或村集體經濟組織收回，並結合村莊土地整理，重新規劃後統一安排使用。

村委會或者村集體經濟組織依法收回農村村民舊住宅用地的，應當給予經濟補償。

第十條 村民建房每户宅基地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閒地、荒坡地和其他未利用地建設住宅，或者對原舊住宅進行改建的，每户可以增加不超過30平方米的用地面積。

前款所稱宅基地面積，是指住宅建築物、構築物(含基礎)垂直投影範圍內的佔地面積。

第三章建房審批

第十一條 村民建房申請應當符合下列條件之一：

(一)因無住宅或現有住宅宅基地面積明顯低於法定標準，需要新建或擴建住宅的;

(二)同户中兄弟姐妹或者子女已達到法定結婚年齡要求分户的;

(三)因國家或者集體建設、實施鎮鄉、村莊規劃以及進行公共設施與公益事業建設，需要拆遷安置的;

(四)因發生或防禦自然災害，需要安置的;

(五)原有住宅屬D級危房需要拆除重建的;

(六)向中心村、集鎮、小城鎮或者農村住宅小區集聚的;

(七)縣(市、區)人民政府規定的其他情形。

經批准回原村莊定居的港、澳、台胞和華僑需要建設住宅的，參照本辦法規定辦理。

第十二條 村民建房申請有下列情形之一的，不予批准：

(一)現有宅基地面積雖明顯低於法定標準，但現有人均住宅建築面積超過60平方米的;

(二)分户前人均住宅建築面積已超過60平方米的;

(三)年齡未滿18週歲的;

(四)不符合鎮鄉、村莊規劃和鎮鄉土地利用總體規劃的;

(五)將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產經營用途的;

(六)不符合“一户一宅”政策規定的。

第十三條 村民建房應當取得規劃許可。鎮規劃區內村民建房應當辦理《建設工程規劃許可證》，鄉、村莊規劃區內村民建房應當辦理《鄉村建設規劃許可證》。

村民建房取得《建設工程規劃許可證》或者《鄉村建設規劃許可證》後，方可辦理用地審批手續。

第十四條 村民個人申請住宅建設的，應當持下列材料向村委會提出申請：

(一)《村民住宅建設和用地申請表》一式五份;

(二)户口簿及家庭成年成員的身份證影印件;

(三)申請人同意退出原使用的住宅用地並交由村民委員會或村民小組重新安排使用的承諾書(沒有舊住宅的除外);

(四)屬危房改建的，應提供原住宅權屬證明以及危房鑑定部門或村鎮建設管理機構出具的危房鑑定書;

(五)擬建房屋與相鄰建築毗連或者涉及到公用、共用、借牆等關係的，應當取得各所有權人一致同意，並簽訂書面協議或者在申報圖紙(含四至範圍)上簽字確認，協議應當經過當地村委會見證或者依法公證;

(六)具有相應資質的建築設計單位、具備註冊執業資格的設計人員繪製的設計圖，或者選用標準通用圖。

村委會應當根據村莊修建性詳細規劃和整治規劃要求，與建房户充分溝通，合理安排建房宅基地，並在接到申請之日起7個工作日內，或者每一個月集中申請材料，依法召開村委會議或者村民代表會議，對申請材料和村民建房宅基地安排情況進行審議，在本村張榜公佈徵詢本村村民的意見;在張榜公佈之日起15個工作日內本村村民未提出異議或者異議不成立的，應當在《村民住宅建設和用地申請表》中籤署意見，證明申請人的原住宅情況和家庭成員現居住情況和確認宅基地情況，並報鎮鄉人民政府。

第十五條 鎮鄉人民政府應當自收到村委會上報的村民建房申請材料之日起5個工作日內，組織鎮鄉規劃建設、國土資源管理機構一同到實地勘測，並對是否符合住宅建設和用地申請條件，是否符合鎮鄉、村莊規劃和鎮鄉土地利用總體規劃，是否符合房屋建設技術標準，是否存在地質災害隱患等事項進行審核。經審核符合條件的，鎮鄉規劃建設、國土資源管理機構現場確定規劃用地範圍，在5個工作日內繪製建設用地規劃紅線圖，並分新建、擴建和改建兩種情形報批。

第十六條 屬利用原宅基地改建的，不需辦理用地批准手續，直接辦理規劃建設許可手續，由鎮鄉人民政府根據鎮鄉、村莊規劃進行審批，符合條件的在10個工作日內核發《建設工程規劃許可證》或者《鄉村建設規劃許可證》，村民即可開工建設。

第十七條 屬新建、擴建的，應報送城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者受委託的鎮鄉人民政府進行規劃審批。城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當在接到鎮鄉人民政府上報的有關材料之日起20個工作日內審批，受委託的鎮鄉人民政府應當在收到村民建房申請材料之日起20個工作日內審批，對符合條件的核發《建設工程規劃許可證》或者《鄉村建設規劃許可證》後，由鎮鄉人民政府在5個工作日內報縣級人民政府審批用地。

縣級人民政府應當在接到鎮鄉人民政府上報的有關材料之日起10個工作日內(依法辦理農用地轉用審批的期限除外)進行審核，予以批准的，由縣級人民政府國土資源行政主管部門核發《建設用地批准書》。

第十八條 採取集中建房的，村民應向村民委員會提交以下材料：

(一)《村民住宅建設和用地申請表》一式五份;

(二)户口簿及家庭成年成員的身份證影印件;

(三)申請人同意退出原使用的住宅用地並交由村民委員會或村民小組重新安排使用的承諾書(沒有舊住宅的除外)。

由組織集中建房的鎮鄉人民政府或村民委員會，依據經批准的村莊修建性詳細規劃，根據建房户需求和數量，劃定集中建房範圍，制定統一建設方案，按照十五條、十七條新建擴建情形規定程序，統一、分户辦理規劃許可和用地審批手續。

第十九條 屬於文物保護建築和控制性保護建築範圍內的危房改建，鎮鄉人民政府在規劃審批前，應將其改建方案書面徵得文物保護行政主管部門同意。

第二十條 對村民建房規劃申請不予批准的，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門、鎮鄉人民政府應當在收到申請材料之日起20個工作日內書面通知申請人，並説明理由。

對村民建房用地申請不予批准的，縣級人民政府應當在收到鎮鄉人民政府提交的申請材料之日起10個工作日內書面通知申請人，並説明理由。

第二十一條 村民建房規劃和用地審批完成後5個工作日內，鎮鄉人民政府應將《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》和《建設用地批准書》一併發給申請人，並組織鎮鄉規劃建設管理機構和國土資源管理機構一同到實地放樣，劃定四至範圍，村民即可開工建設。

第二十二條 申請人應當自取得《建設工程規劃許可證》或者《鄉村建設規劃許可證》之日起一年內實施住宅建設，逾期不建設且未申請延期的，規劃許可證自行失效。確需延期的，建設單位或者個人可以在規定期限屆滿前三十日內，向原審批機關申請延期一次，延長期限不得超過一年。

第二十三條 在土地利用總體規劃確定的鎮鄉、村莊建設用地區範圍內，為實施該規劃將農用地轉為村民住宅建設用地的，應依法辦理農用地轉用審批手續後，方可批准建設用地。

第二十四條 縣(市、區)規劃建設主管部門、國土部門和鎮鄉人民政府(街道辦事處)應當實行公開辦事制度，將村民建房的申請條件、申報審批程序、審批工作時限等相關規定和村民建房審批情況進行公示。村民委員會應將村民建房申請和審批情況在村務公開欄上進行公示。

第四章建設管理

第二十五 條村民建房應當嚴格按照規劃許可核准的內容進行建設，不得擅自變更。確需變更的，應當經發證機關同意，並辦理變更手續。

第二十六 條城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門、鎮鄉人民政府應當對村民建房是否符合城鄉規劃實施監督和檢查，被檢查者應自覺接受監督和檢查，如實提供情況和必要的資料，不得隱瞞、妨礙和阻擾依法進行的監督檢查活動。

鎮鄉人民政府應當負責規劃許可審批後管理工作，建立村民住宅建設檔案，做好放線、核樣工作，並加強施工期間的規劃實施監督和質量、安全管理。

第二十七條 村民建房應當委託有資質的設計單位或者具備註冊執業資格的設計人員設計，或者選用省級和當地規劃建設主管部門編印的村鎮住宅建設通用圖。選用通用圖建房的，應有專業技術人員指導住宅基礎施工。建設多層單元式住宅的，應委託有相應資質的設計單位進行設計。

第二十八條 農村住宅施工質量和安全由建房村民和參與建設各方共同負責。農村住宅建設一定規模以上(四層及四層以上或者集中統建的)，應由具備相應資質的施工企業承接施工，對集中統建的農村住房項目應辦理質量安全監督手續;一定規模以下的可由建房村民自行選擇農村建築工匠或具備相應資質的施工企業承接施工。農村建房村民或者組織村民建房的單位應與參與建設各方簽訂合同，明確雙方的權利和義務，並按有關規定和合同約定對所承建的工程承擔相應的質量安全責任。

第二十九條 農村建築工匠從事村民建房施工，應具備相應的建築施工技能。縣(市、區)城鄉建設主管部門、人力資源和社會保障部門要加強建築工匠培訓，將建築工匠培訓納入農村勞動力轉移就業培訓，按相關政策規定給予相應的職業技能培訓補貼，提高建築工匠技能，經培訓考核合格的發給資格證書。鼓勵和引導村民建房選擇有資格證書的建築工匠。

第三十條 縣(市、區)建設主管部門應依法對集中統建的農村住宅項目質量安全實施監督管理。

鎮鄉人民政府應當依據《福建省建設工程安全生產管理辦法》等有關規定，切實加強對村民建房質量安全的監督檢查。

縣(市、區)建設主管部門應提供技術服務和指導，特別在地基基礎、主體結構、屋頂防水施工等分部分項工程以及安拆模板、搭拆腳手架等關鍵環節加強必要的技術指導。

第三十一條 村民建房按鎮鄉、村莊規劃建設的，只收取土地證書和房屋產權證書工本費，不得收取規劃許可證書工本費、徵地管理費、基礎設施配套費、耕地開墾費和新增建設用地有償使用費等行政事業性收費。

第三十二條 村民經批准使用集體土地建設住宅，只需參照《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定的徵地補償標準和辦法，向農村集體經濟組織或者村委會支付土地補償費用。村民對原舊住宅進行原址翻建、申請新的住宅用地後將原舊住宅用地退還村集體經濟組織的，不繳納土地補償費用。

第三十三條 農村住宅小區建設使用村民承包地的，所在地村委會或者村集體經濟組織應當調整數量、質量相當的土地歸原承包方繼續承包經營;沒有條件調整承包地的，村委會或者負責拆遷安置的單位應當依照法定徵地補償標準和辦法，向原承包方支付徵地補償安置費用。徵地補償安置費用由住宅小區內的建房户分攤繳納。

第三十四條 村委會或村集體經濟組織收取的土地補償安置費用，應當用於本村基礎設施、公共服務設施建設，或者用於發展生產，安置或者補償被用地農業人口，不得侵佔、挪用或者以其他形式非法使用。

第三十五條 縣(市、區)規劃建設管理部門和鎮鄉人民政府應當及時提供技術指導服務，免費提供住宅通用圖紙，加大技術宣傳力度，主動向村民宣傳住宅小區規劃、建房技術標準、質量安全要求、減災防災知識、生態環境保護和配套設施建設等相關規定。

鼓勵社會各方面技術力量支持農村住宅建設，有條件的縣(市、區)可組建農村住宅建設技術服務機構，為農村住宅建設服務。

第三十六條 新建、擴建、改建村民住宅，應當自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續和房屋產權登記手續，領取土地使用權證書和房屋所有權證書。

第五章技術標準

第三十七條 村民建房應當遵守以下技術標準規定：

(一)選址：應避開地質複雜、地基承載力差、地勢低窪不易排澇以及易受風口、滑坡、雷電和洪水侵襲等自然災害影響的地段。

(二)規劃：集中建設的住宅小區要編制修建性詳細規劃，個人建房要符合村莊整治規劃，靠近城市、縣城、鎮所在地住宅小區，引導參照城市居住區規劃設計相關標準，建設多層單元式住宅。

(三)層數和麪積：農村獨棟式、並聯式或聯排式自建住宅不得超過三層，每户住宅建築面積控制在300平方米以內。建設多層單元式住宅的，每户住宅建築面積控制在200平方米左右。

(四)層高：層高控制應符合當地的實際情況，一般3米左右。

(五)間距和朝向：住宅建築前後間距與前建築高度比一般不低於1:1，相鄰房屋山牆之間(外牆至外牆)的間距不低於4米，建築宜朝南、朝南偏東或偏西佈置。新建建築宜後退村莊幹路紅線3米以上，後退村莊支路紅線1米以上。

(六)抗震：新建住宅必須符合工程抗震設防要求，板、樑、柱不得采用石結構。

(七)建築單體：應滿足村民生產、生活的需求，住宅平面佈局應設有客廳、卧室、廚房、衞生間、儲藏間(農具堆放間)，應滿足面積、通風、採光等要求。房屋造型簡潔美觀，宜採用坡屋面，具有地方特色，外觀應進行一次性裝修。

(八)配套：應同步配建化糞池等處理設施;集中建設住宅小區的，給水排水、電力通信、道路、廣電、綠化和社區服務等配套設施要同步規劃建設，小區建築密度控制在30%左右，綠地率不低於30%。

第六章法律責任

第三十八條 對未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建設住宅的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀。

第三十九條 未取得規劃許可證書的, 國土資源行政主管部門不得辦理用地審批手續。違反本辦法規定，非法批准村民住宅建設用地的，其批准文件無效，對非法批准村民住宅建設用地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法追究有關責任人責任，並依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十條 未依法取得規劃許可證或者未按照規劃許可證規定進行建設，在鄉、村莊規劃區內的，由鎮鄉人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除;在鎮規劃區內的，鎮鄉人民政府應當配合城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者其他有關部門依法查處。

村(居)民委員會發現本區域內違反城鄉規劃的行為，應當及時向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門、街道辦事處或者鎮、鄉人民政府報告。

嚴禁對村民未批先建的住宅採取以罰款或者變相收取費用代替審批的辦法予以補辦手續。

第四十一條 參與農村住宅建設的勘察、設計、施工、監理單位和建築工匠依法對住宅建設工程的質量和施工安全承擔相應法律責任。

第四十二條 違反本辦法規定，向申請住宅建設用地的村民收取費用的，由縣級以上有關行政主管部門責令限期退還，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任。

第四十三條 實施村民建房規劃建設和用地管理的機關及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其上級主管部門或者監察機關依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第四十四條 福建省住房和城鄉建設廳、國土資源廳對本辦法的具體應用問題進行解釋。

第四十五條 本辦法自2011年8月19日起施行。原有關規定與本辦法不符的，以本辦法為準。

2016年福建省農村拆遷補償政策條例解讀(補償標準)

根據《中華人民共和國土地管理法》第48條、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條、《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第23條規定和《福建省人民政府關於福州市2015年度第六批次農用地轉用和土地徵收實施方案的批覆》(閩政地〔2015〕221號)、《福州市人民政府關於轉發<福建省人民政府關於福州市2015年度第六批次農用地轉用和土地徵收實施方案的批覆>的通知》(榕政地[2015]57號)，現將徵地補償安置方案和有關事項公告如下：

一、徵收土地的地塊編號、權屬、面積及補償標準:

單位：公頃

二、安置途徑：

1.涉及農用地和未利用地的按照貨幣補償安置方式;涉及上述徵收土地範圍內的房屋及其他建築物、構築物由房產管理部門另行發佈補償安置方案。

2.按照徵收農用地的10%確定留用地，並實行留用地每畝100萬元貨幣化補償，用於被徵地村集體發展第二、三產業等再生產或生活安置。

3.符合《福州市四城區被徵地農民養老保障試行辦法》和《福州市四城區被徵地農民養老保障實施細則》規定條件的被徵地農民，納入養老保障範圍，實行統一管理，統一籌資標準，統一養老保障待遇，我局將配合當地政府、社保部門按規定程序辦理。

三、被徵收土地四至範圍內的農村集體組織、農村村民或其它土地權利人對徵地補償安置方案如有不同意見，應當在本公告之日起十個工作日內以被徵地的村民委員會(農村集體經濟組織)或村民小組為單位以書面形式向所在地的城區國土資源分局提出,由所在地人民政府協調。徵地補償安置的爭議不影響徵收土地方案的實施。

這個部門也是一般情況下拆遷工作的主持部門，我國法律規定了拆遷補償中需要包含對被拆遷人的安置，當然一般情況下安置是需要集體進行的，當地農村集體組織應當收集相關的意見，然後向國土資源局提出。