企業改制投資方的賬務處理

投資方涉税處理

1、營業税

《財政部、國家税務總局關於股權轉讓有關營業税問題的通知》(財税〔2002〕191號)規定，自2003年1月1日起，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業税;對股權轉讓不徵收營業税。

需要指出的是，不動產所有者以不動產投資入股，收取固定收入，不承擔投資風險。這種固定收入不管是以投資方利潤形式出現，還是以租金等其他形式出現，其實質上是屬於租金收入，應按規定徵收營業税。

2、土地增值税

《財政部、國家税務總局關於土地增值税一些具體問題規定的通知》(財税字〔1995〕48號)規定，對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值税。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值税。但是，需要注意的是，《財政部、國家税務總局關於土地增值税若干問題的通知》(財税〔2006〕21號)第五條規定，本文自2006年3月2日起，對於以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財税字〔1995〕48號文件第一條暫免徵收土地增值税的規定。

也就是説，對以土地投資入股的，如果被投資、聯營的企業將投資的土地用於進行房地產開發的，不僅被投資人將所開發的房地產再轉讓應當繳納土地增值税，同時，對以土地進行投資的投資人在以土地投資時也應當徵收土地增值税;對以房產進行投資、聯營的，暫免徵收土地增值税，但不包括房地產開發企業，房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，仍應當按規定繳納土地增值税。由此可見，按規定上例中A企業應納土地增值税。假設經核實該寫字樓允許扣除項目金額為2200萬元，則A企業應納土地增值税=(3000-2200)×30%=240(萬元)。

3、企業所得税

《企業所得税法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、税務主管部門另有規定的除外。《國家税務總局關於企業處置資產所得税處理問題的通知》(國税函〔2008〕828號)規定，屬於企業自制的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入;屬於外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。可見，企業將房地產進行股權投資，也就是發生了非貨幣性資產交換，根據上述規定，應確認財產損益計繳企業所得税。同時投資雙方按所得税法的相應規定進行所得税的其他處理。

4、印花税

《國家税務總局關於印花税若干具體問題的解釋和規定的通知》(國税發〔1991〕155號)第十條規定，“財產所有權”轉移書據的徵税範圍是：經政府管理機關登記註冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。《財政部、國家税務總局關於印花税若干政策的通知》(財税〔2006〕162號)規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據徵收印花税;對商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花税。由於《公司法》第二十八條規定，股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬户;以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。同時，《公司法》第二十七條規定，對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。可見，根據印花税規定，以房地產投資入股屬於財產所有權的轉移，應當按“產權轉移書據”税目徵收印花税，投資方要按萬分之五的税率繳納印花税，其計税依據為按評估機構核定的評估價。即上例中A企業應納印花税=3000×0.05%=1.5(萬元)。