設定抵押的房屋買賣合同效力

設定抵押的房屋買賣合同如何履行

簽訂房屋買賣合同後，出賣人沒有取得抵押權人(銀行)同意，也沒有向抵押權人清償債務消滅抵押權的，依據建設部《房屋登記辦法》(建設部令第168號)第34條的規定，房屋管理機關不能為買受人辦理房屋所有權轉移登記手續，買賣合同無法繼續履行屬於合同履行不能，合同目的無法實現，買受人有權解除合同，並要求出賣人承擔相應的違約責任。

如果買受人要求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，則法院應當向買受人釋明，告知其變更訴訟請求，經釋明後買受人堅持不變更的，應駁回其訴訟請求。如果買受人依據物權法的規定行使滌除權，法院應予准許，並判決買受人直接代出賣人向抵押權人清償債務消滅抵押權，再將該部分款項從未付購房款中予以扣除，待抵押權消滅後再為買受人辦理房屋轉移登記手續。