買房的五證兩書 - 你清楚嗎？（下）

“各安其居而樂其業,甘其食而美其服。”安居樂業,從古至今,普通老百姓最為嚮往的生活狀態。

位於第一的“安居”可以説是老百姓最基礎的生活需求，想擁有一處安居之所的購房者對“五證兩書”這一詞肯定不陌生，但是購房者真的瞭解什麼是“五證兩書”嗎?

房地產五證兩書是開發商合法銷售商品房的重要憑證，購房者買房之前一定要先審查五證兩書。

上期我們瞭解了什麼是五證，那麼，“兩書”又是哪兩書呢?

一、《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。

《住宅質量保證書》應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發商應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

《住宅質量保證書》應當包括以下內容：

1、工程質量監督部門核驗的質量等級;

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;

3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

屋面防水3年;牆面、廚房和衞生間地面、地下室、管道滲漏1年;牆面、頂棚抹灰層脱落1年;

地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期;

衞生潔具1年;燈具、電器開關6個月;其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用户自行約定;

4、用户報修的單位，答覆和處理的時限。

開發商在質量保證書上註明的保修內容和保修期限不得低於國家規定(即第3點)。

保修期從開發商將房屋交付給購房者之日起算。開發商向購房者交付房屋時，應當有交付驗收手續，並且須有購房者對房屋設施設備正常使用的簽字確認。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購房者造成損失的，開發商應根據工程質量保證書承擔賠償責任。

購房者認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購房者有權要求退房。

二、《住宅使用説明書》

《住宅使用説明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。

《住宅使用説明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出説明，並提出使用注意事項。

一般應當包含以下內容：

1、開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位;2、結構類型;3、裝修、裝飾注意事項;4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的説明;5、有關設備、設施安裝預留位置的説明和安裝注意事項;6、門、窗類型，使用注意事項;7、配電負荷;8、承重牆、保温牆、防水層、陽台等部位注意事項的説明;9、其他需説明的問題。

住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用説明書的，應附於《住宅使用説明書》中。

開發商應在《住宅使用説明書》中提示住户合理使用住宅。

如因住户使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題，開發商不承擔保修責任;

因住户使用不當或擅自改動結構，造成房屋質量受損或其他用户損失，由責任人承擔相應責任。

結 語

根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用説明書制度的規定》的規定，開發商將住宅交付給購房者時，需同時提供《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》。

對於購買了預售房屋的購房者而言，要等上短則半年、長則兩三年的時間才能收樓。

在這種情況下，於《商品房買賣合同》中約定好交房時開發商應同時提供《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》是必不可少的。

開發商提供的《商品房買賣合同》中一般也會將《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》作為房屋交付時需具備的資料。

但是有些開發商為了避免承擔責任，會在《商品房買賣合同》的補充協議中，將這兩份文書從交付時需具備的資料中刪除。

所以購房者在購房時，還需細心留意下補充協議中約定的交付條件中有無《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》。

購房者在購房前，除了要仔細查看開發商的五證兩書，還要先行查閲《商品房買賣合同》，避免不利於購房者的霸王條款損害自身利益。

必要時可以請律師提供陪購看房服務，以保障自身權益。