房屋買賣糾紛中賣方單方違約 - 買方損失如何確定
李某某與胡某房屋買賣合同糾紛一案一審民事判決書
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原告訴稱
原告李某某訴稱，原告與三名被告於2016年2月27日簽訂居間協議及《房屋買賣合同》，將被告位於上海市閔行區吳中路XXX弄XXX號XXX室房屋出售給原告，房屋轉讓價5000000元(人民幣，下同)。原告支付定金100000元，被告收取定金後即告知原告拒絕繼續履行合同。故訴至法院，請求判令：三名被告向原告支付違約金1000000元。該違約金計算標準為合同約某的違約金條款“總房價的20%”。訴訟中，原告明確表示，不要求雙倍返還定金，要求被告方按照合同法規定承擔違約責任，並變更訴訟請求為：1、三名被告返還已支付的100000元;2、三名被告賠償原告損失1000000元。
被告辯稱
被告胡某、俞某某、俞某辯稱，2016年2月27日晚，三名被告在中介方的居間下，與原告簽署了房屋買賣合同，後由於家人意見不統一，於2月28日通知中介取消交易。被告方曾於2月29日至中介方希望通過商談解約事宜，但原告未至，被告方還與中介方產生糾紛。同年3月1日，原告聘請了律師並向法院提起訴訟。雙方並沒有約某“總房價20%”的違約責任。合同約某的定金是擔保主合同的定金，根據合同可預見性原則，即便對方有損失，也不應該超過100000元，且被告方於合同訂立次日就告知原告不履行合同，減輕原告的損失。故三名被告同意返還原告100000元定金，但不同意原告提出的賠償請求，即使原告存在損失，也不應超過100000元。
原告舉證
原告為支持其訴訟主張，向本院提供了下列證據：
……
6、律師函及郵寄通知，以證明3月9日原告向被告方發出了通知，以明確對方是否確想違約。
7、中介書面證明一份，以證明3月15日原告去中介方，依約網籤，但被告沒有去。
8、“安居客”網站查詢圖，以證明類似房產網上掛牌已有6000000元。
9、《房地產買賣居間協議》、《房地產買賣合同》、《上海市房地產買賣合同》、補償協議、結婚證等，以證明原告於2016年2月21日、29日分別簽約轉讓自有房屋，並於同年4月7日與他人簽訂《上海市房地產買賣合同》，以6600000元價格在其他小區另購面積相近的房屋。
法院觀點
一關於合同解除
訴訟中，原、被告雙方一致同意2016年2月27日訂立的《房屋買賣合同》解除，但雙方當事人對合同解除的時間存在爭議。被告認為，合同解除的時間為2016年2月28日，即其通知原告合同不再履行之日;原告認為，當三名被告在合同約某的簽約日仍未與原告簽約時，原告才可以確定合同不再履行。對此，本院認為，合同解除權是合同當事人依照合同約某或法律規定享有的解除合同的權利。鑑於雙方當事人並未約某解除權，亦未就合同解除協商一致，故合同解除權的行使須遵循法律的規定。三名被告於履行期限屆滿之前，明確表示不履行主要債務的行為，屬意思表示而非權利主張，故原告依法享有合同解除權，而三名被告作為違約方，在本次爭議中不享有合同解除權。原告接到明示拒絕履行合同的意思表示後，於2016年3月2日向本院提交起訴狀，並要求三名被告承擔基於根本違約的違約責任，起訴狀副本於同年3月16日送達。訴訟中，雙方當事人均同意解除合同，故本院確認，原、被告於2016年2月27日簽訂的《房屋買賣合同》於2016年3月16日解除。
二關於超過定金部分損失的權利主張
根據法律規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約某的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。現三名被告將房屋另行轉讓他人的行為構成根本違約，理應承擔違約責任。
雙方當事人訂立的買賣合同具備了房屋買賣合同的主要內容，屬本約，而非預約，且明確“本合同所涉定金為擔保本次買賣交易順利履行而設立”，可知，定金條款屬違約某金條款，而非立約某金條款。三被告有關定金為主合同成立擔保的辯解，本院不予採納。根據相關司法解釋的規定，買賣合同約某的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分損失的，人民法院可以並處，但定金和損失賠償的數額總和不應高於因違約造成的損失。現原告不主張定金責任，而主張賠償損失，不違有關規定精神，本院可予支持，且賠償金額的確定不應高於違約造成的損失。
三關於賠償金額的確定
合同履行過程中，原告無過錯。三名被告拒絕履行合同並旋即將房屋另行轉讓的行為旨在獲取更多的轉讓收益，有失誠信。雙方當事人約某的轉讓價包括房屋的附屬設施，設備及室內固定裝修。雖然三名被告認為，與案外人約某的房屋轉讓價5200000元中有200000元系房屋裝修和設施補償，但其又與案外人合同約某房屋轉讓價為4200000元，裝修補償款為1000000元，由此可知，三名被告所稱的裝修、設施補償並非真正意義上的補償。故，原告履行約某無過錯、三被告的違約行為及房屋轉讓差價200000元，系本院確定賠償金額的考量因素之一。
房地產交易過程中，尤其是在房價整體上漲的行情下，三被告在訂立合同時，應當預見到如果己方違約可能給對方造成的損失。然，本院也注意到，涉訟房屋交易適逢本市二手房價在短期內快速上漲、變動的時期，即使在該領域具有經驗和專業知識的人員亦未必能準確預見價格走勢。故，三被告在訂立合同時對近期房價變動的可預見能力，系本院確定賠償金額的考量因素之二。
三名被告在簽訂買賣合同的次日即反悔，並明示不履行合同，亦未提出加價履行等附加條件，原告知悉該意思表示後既可要求合同解除亦可主張繼續履行合同。現原告分別於合同訂立的第四、五日委託律師，提起違約賠償之訴。故，三名被告的違約行為確定日及原告提起訴訟之日，系本院確定賠償金額的考量因素之三。
庭審中，雙方當事人一致同意本院通過詢價方式酌定房屋差價，時間節點由本院確定。為此，本院向涉訟房屋所在地三家不同的中介公司詢價得知，涉訟房屋所在小區因環境、房齡、房型、朝向、投資價值等原因，同面積房屋與周邊小區存在較大差異，房價上漲幅度小，成交量少。有兩家中介公司認為，涉訟房屋房型在2016年2月底至3月中上旬期間可轉讓價上漲不多，相差不到200000元，第三家中介公司稱類似房屋上漲至3月中旬，約可上漲600000元。原告對該詢價結果未持異議，被告胡某、俞某某表示第三家中介公司係為涉案居間公司，提供的參考價偏高。另，原告向本院表示，2016年3月5日，該小區有70.88平方米的房屋成交，單價高於涉訴房屋2000餘元。詢價結果系本院確定賠償金額的考量因素之四。
買賣合同文本上，有定金責任與違約金責任可供選擇，雙方當事人明確約某了違約不賣房將產生的定金責任。原告向被告支付的定金為100000元，佔總房價的2%。定金責任大小與支付定金的多少成正比關係，對此雙方理應知悉。故，合同不同履行階段的成本付出及當事人的約某，系本院確定賠償金額的考量因素之五。另需指出的是，原告明知其所持有的房屋買賣合同違約金條款處為空白，仍在起訴及庭審時不予言明，後經質證方予承認，此屬不誠信訴訟行為，理應糾正。
綜上，本院酌定三名被告應向原告賠償的房屋差價損失為230000元。
