次承租人的法律風險及利益保護問題探究

【案例】甲公司與乙公司簽訂租賃合同，由甲公司將房屋租給乙公司，租期3年，同時合同約定乙公司可以轉租，半年後，經過甲公司同意，乙公司轉租給丙公司，轉租1年後，甲公司以乙公司拖欠租金並在經催告後仍不支付為由，訴至法院，並要求解除甲乙之間的租賃合同，同時要求丙公司搬離租賃房屋。

1.     合法轉租後次承租人的租金代償請求權以及合理期限

在該案例中，由於承租人與次承租人簽訂的租賃合同經過了出租人的同意，屬於合法轉租。因此在承租人拖欠租金後，次承租人可以代為償還承租人拖欠的租金。那麼，在次承租人代償承租人拖欠的租金後，出租人能否主張合同的解除？

《民法典》未出台前，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第十七條規定，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。《民法典》七百一十九條規定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。因此，一方面可以明確的是，出租人因承租人拖欠租金請求解除合同的，次承租人已主張要求代承租人清償欠付的租金及違約金並已將款項交付的，出租人的合同解除權將不能得到支持。在次承租人代償承租人拖欠的租金後，次承租人則擁有了合同解除的抗辯權。但是在另一方面，《民法典》及其他法律法規也未對次承租人行使該權利的合理期限予以明確規定。東海縣遠洲城市廣場經營管理有限公司與張秀榮、蔣廷邦等房屋租賃合同糾紛二審民事判決書【(2020)蘇07民終3710號】中，法院的裁判意見是：“次承租人代償請求權，意指次承租人請求代承租人支付租金和違約金後有權抗辯出租人合同解除權，但次承租人該項權利應當具有一定時間限制。…綜上，次承租人唐傑以代為履行租金為由請求不予解除雙方之間的租賃關係，理據不足。”即，次承租人所享有的租金代償請求權並不是無限期的，次承租人提出的代償請求權，如果在知道或者應該知道後合理期限內即使承諾償還，但並沒有實際償還或者有其他行為表示有償還的意思，那麼該租金代償請求權並不足以對抗出租人的合同解除權。因此，筆者建議，次承租人在出租人告知承租人拖欠租金後，若想繼續維持合同並繼續使用租賃物，次承租人應該在知道或者應該知道的合理期限內支付掉承租人拖欠的租金及其他費用，否則也會面臨合同解除的風險。

2.     次承租人的追償權

在次承租人代為支付了承租人拖欠的租金及違約金後，則意味着次承租人擁有了向承租人追償的權利。因為租賃合同和轉租合同所約定的租金價格，支付方式，租賃期限等的不同，次承租人在代為支付時，是以承租人應付租金及欠付租金的違約金的標準來計算的，次承租人據此取得了對承租人的追償權。若此時租金支付履行期已經屆至，則次承租人可以通知承租人主張折抵應付租金，若次承租人租金支付履行期尚未屆至，則應當認為次承租人可以直接向承租人主張全額追償。

3.     房屋轉租情況下次承租人的優先購買權。

首先需要明確的是，目前在《民法典》等其他法律法規中，並沒有明確規定次承租人的優先購買權。江蘇高院在《江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第十九條提出，承租人經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人不享有優先購買權；次承租人要求行使優先購買權的，人民法院應予支持。未經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優先購買權的，人民法院不予支持。北京高院在《北京市高級人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》中提到，承租人經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人不再享有優先購買權，次承租人要求行使優先購買權的，應予支持；未經出租人同意轉租租賃房屋，承租人或者次承租人要求行使優先購買權的，均不予支持。即北京與江蘇的高院認可了在合法轉租情況下，次承租人享有優先購買權。但從筆者檢索到的案例中，孫明某與劉某傑、邢某君房屋租賃合同糾紛二審民事判決書【(2018)蘇01民終7237號】中，法院裁判意見是：“…邢某君與劉某傑並不發生直接的法律關係，讓劉某傑超越合同的權利義務享有優先購買權，不符合設立優先購買權的立法本意。…優先購買權系專屬於承租人的權利，不能通過轉讓或繼承等方式轉移至他人。”朱某先租賃合同糾紛再審民事裁定書【(2020)粵03民申155號】認為，“承租人享有的優先購買權是一項法定權利，具有專屬性，不因承租人轉租租賃房屋而轉移或者轉讓。”但四川簡陽某某超市連鎖有限責任公司與四川省簡陽某某花崗石廠房屋租賃合同糾紛再審民事裁定書【(2014)川民申字第1975號】中，法院裁判意見中提到：“現行法律對承租人與次承租人誰更有理由行使優先購買權也無明確規定。二審法院根據房屋租賃關係中，確立承租人優先購買權的價值取向、對出租房屋實際佔有、使用、收益的依賴關係等，認為出租人在租賃期間告知實際承租人（次承租人）出售房屋的信息應視為出租人履行了法律規定的告知義務並無不當。”從側面肯定了次承租人的優先購買權。筆者認為，因目前法律尚無明確規定，因此司法實踐中法院大多否定次承租人的優先購買權，即使在兩地高院出台了相關意見和解答後大多法院仍然否認了次承租人的優先購買權。但是，優先購買權作為一項基本權利，法律賦予承租人優先購買權的本意更側重於保護承租方的利益，在同時存在承租人以及次承租人的情況下，相比出租人和承租人均是將房屋作為收益工具而言，經營性用房的次承租人對租賃物依賴性更大，此時，若出租人想要收回房屋，次承租人才是不利後果的直接承受者。優先購買權的創設基於租賃合同，次承租人的轉租合同雖基於與承租人的合同，但其本質上仍為租賃合同，因此優先購買權並不是專屬於承租人的權利，法律雖未明確規定次承租人享有優先購買權，但在經出租人同意的轉租中，將原屬於承租人的優先購買權轉賦予次承租人既符合該制度保護房屋實際使用人的立法目的，亦不違背三方達成轉租關係的合意。

參考案例：

1.     東海縣某某城市廣場經營管理有限公司與張某榮、蔣某邦等房屋租賃合同糾紛二審民事判決書【(2020)蘇07民終3710號】

2.     孫明某與劉某傑、邢某君房屋租賃合同糾紛二審民事判決書【(2018)蘇01民終7237號】

3.     朱某先租賃合同糾紛再審民事裁定書【(2020)粵03民申155號】