租賃合同的法律問題 - 租賃合同訴訟的法律問題

合同糾紛訴訟是指人民法院根據合同當事人的請求，在所有訴訟參與人的參加下，審理和解決合同爭議的活動，以及由此而產生的一系列法律關係的總和。 合同糾紛的內容涉及到合同本身內容的各個方面，糾紛內容多種多樣，幾乎每一個與合同有關的方面部會引起糾紛。而合同糾紛從本質上説是一種民事糾紛，民事糾紛應通過民事方式來解決，如協商、調解、仲裁或訴訟等。

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房屋租賃合同的法律問題

一、首要的一點是對合同雙方主體資格的審查。首先是對出租人資格的審查，主要看其是否具有房屋的處分權。簡單的方法就是查驗出租人的房屋產權憑證。其目的就是要防止無處分權的人擅自出租房屋，承租人如果審查不當，與其簽訂合同，當承租人入住之後就會被真正的房主驅逐出去，而當初的出租人又已“失蹤"，承租人只能啞巴吃黃連，有苦説不出。如果出租人是已婚人士最好在簽訂合同時，要求夫妻共同簽名。筆者曾經接到過這樣的案例，因夫妻吵架，妻子離家出走，丈夫一氣之下將房屋出租，而妻子聞訊後趕來，雖然雙方已經簽訂了合同，但由於妻子的堅決反對，阻止了雙方的租賃行為，使合同終止，極易導致矛盾的發生，這是承租人應當注意的。其次是對承租人資格的審查，如果是單位，應查驗《營業執照》並留存複印件作為合同的附件，如果是自然人，則須確定其身份真實、合法，並留存身份證複印件作為合同的附件，以防止承租人方面的一些支付租金及法律風險。

二、注意對代理人的代理權限進行審查，如果是通過中介公司租房，則注意對中介公司的資質審查。有些出租人因不在本地或有其他原因，委託代理人幫其辦理房屋出租事項。承租人在簽訂合同之前應當查驗代理人的身份情況及有無房主的授權委託書，注意審查授權範圍及授權時限，並將其留存作為合同的附件。如果是通過中介公司租房，首先應當查驗中介公司的資質情況，即審查證照是否齊全，儘量選者具有資質且在行業中有一定知名度的中介公司，其次，是簽訂好與中介公司的服務合同，比如看幾次房，租房成功與否是否收費，收多少佣金等，都應在合同中約定，以防止有些黑中介只收錢，故意帶承租人看幾處房屋(實際上是中介的託)，不管成功與否都收取佣金的風險。

三、簽訂房屋租賃合同應當採用書面形式。由於房屋租賃合同是要式合同，租賃期限在六個月以上的，應當訂立書面合同。這是因為雙方當事人如未籤書面合同，就視為事實上的租賃關係，為不定期租賃合同。依據法律規定，雙方可以隨時解除合同，這樣不利於對承租人權益的保護。合同期滿，如果雙方繼續保持租賃關係也應當及時簽訂書面合同，否則也存在雙方可以隨時解除租合同的風險。

四、房屋租賃合同中應當對出租房屋的用途予以明確約定，以防止承租人在租賃房屋之後改變房屋用途，比如小區住宅，規定不能做營業用房，承租人租賃房屋後用作營業，可能導致出租人財產利益的損失，卻又不能依據合同追究。

五、房屋租賃合同應當明確租金的交付方式及交付日期，這是雙方當事人應考慮的重點問題。如有的承租人承受能力有限，如果一次性交納一年或幾個月的房租有困難則可通過合同約定按月交納，如果雙方在合同中未約定，以後就容易產生矛盾。

六、房屋租賃合同對雙方權利義務的約定也應明確、詳細。其中很重要的一點，就是房屋的修繕義務的約定。法律規定，住宅出租的修繕責任是出租人，經營性房屋修繕責任由雙方約定，可以是出租人也可以是承租人，因此，雙方在簽訂租賃合同時應注意把這些內容設定好。現實中很多出租人將修繕責任約定給出租人是不合理的。

七、房屋租賃合同還應對承租人是否具有轉租權予以約定。依據法律規定，未經出租人同意，承租人不得轉租承租的房屋，但經出租人同意的可以轉租。在現實中許多轉租雖然經過出租人同意，但未留取書面證據，發生矛盾之後又無證據證明，是存在較大的法律風險的，正確的方法是要求出租人在轉租合同上簽字或蓋章，就可以防止轉租合同無效或出租人解除合同的不利後果。

八、房屋租賃合同對提前解約的情形及條件應有約定。提前解約會對雙方當事人特別是承租人產生重大影響。因此，應當注意防範該風險。正確的方法是，在合同中對提前解約的情形及條件進行約定，並對提前解約的合理時間及相應的賠償責任進行約定，以便日後解約事項出現時有據可依。

九、租賃合同的承租人還要知道“買賣不破租賃原則”及“優先購買權原則”。在合同中有所約定，依據法律規定在租賃期間房主處分房屋，承租人並不因此喪失租賃權，新的房主應當遵守原來的租賃合同，非承租人同意不得解除原租賃合同，直至合同履行期滿。另外，出租人在處分出租房產時應當書面通知承租人，承租人在同等條件下具有優先購買權，否則，將導致處分房屋的合同無效，這一法律風險也應當注意防範。

十、房屋租賃合同需向房屋管理部門進行登記，這是當事人的法定義務。否則將可能承當行政處罰的法律風險。雙方當時人還應記得在租賃合同上簽字或蓋章並註明簽約時間，否則將導致合同無效。