你簽訂的合同有效嗎？

你簽訂的合同有效嗎？

自由是合同法的靈魂，每天我們都在和他人簽訂合同，在買早餐的時候，在借自行車的時候，在租用或者購買房屋的時候，在承包工程的時候……但是，你知道你籤的合同是否具有法律效力嗎？下面介紹一個購買房屋的案例。

案例：

2016年4月25日，天公司與被告李某簽訂《紫杉莊園內部認購合同》一份，由被告李某（乙方）認購天公司（甲方）開發建設的位於西安市長安區興隆街辦西灃路以西《紫杉莊園》項目商品房。2016年8月3日，西安市長安區住房保障和房屋管理局對涉案項目進行檢查，發現該項目未辦理銷售手續，涉嫌無證銷售，遂於同年8月9日作出處理決定，責令天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動；立即進行企業經營整改，並對違規銷售的房屋逐一清退；儘快辦理相關建審手續。之後，天公司仍未辦理商品房預售許可證。2018年2月12日，天公司以涉案房屋未取得商品房預售許可證為由將被告李某起訴至本院，請求確認雙方簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效。

法院審理：

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”第五條規定，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。

《商品房銷售管理辦法》第十六條規定，“商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建築的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。”

綜上，本案爭議焦點應為原、被告雙方所簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》的性質。如涉案合同系商品房預售合同，則應適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定確認該合同為無效合同，如涉案合同非商品房預售合同，則反之。本案中，原、被告雙方簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》中約定了雙方的名稱、住所、房屋的基本情況、單價、總價款、付款方式、付款時間，未對交付使用條件及日期等項目予以約定，現原告認為在簽訂合同當時已經告知被告，被告在庭審中亦認可該合同系事實上的商品房買賣合同，因此，本院認為涉案合同應為商品房買賣合同。因天公司在本案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應為無效合同。

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