二手房買賣要哪些税費 - 購置二手房要注意什麼？

二手房買賣要哪些税費，購置二手房要注意什麼？

　　一、二手房買賣要哪些税費

　　目前二手房買賣所涉及的税費主要有：

　　1、營業税（賣方）：財政部、國税總局2008年12月30日聯合下發通知，二手房營業税新的執行標準從2009年1月1日至12月31日。新政對此前購房需滿5年免徵營業税的政策放鬆：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業税；個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税；個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免徵營業税。

　　2、個人所得税：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，①税率20%，按財產轉讓所得（本次交易價格-房屋原價-原繳納契税-本次繳納營業税-合理費用）計徵；②未能提供原購房發票的按已成交價格的1%徵收。賣方承擔。

　　3、契税：如果您的房屋面積超過90平米，不能夠享受國家契税優惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價徵收3%由買方承擔；人所得税（賣方）：取得房產證未滿5年，按交易差價的20%收取； 4、交易費：6元、平米，雙方各付一半；

　　4、印花税：税率1‰，按正常交易成交價格計徵，交易雙方各承擔一半。

　　5、登記費：普通二手房住宅類為80元、套，買方承擔。

　　6、土地收益金（代收）：房改房、經濟適用房、安居工程房買賣過户時收取，按房屋正常成交價的2%計徵。賣方承擔。

　　7、核檔費：50元、宗。

　　8、貸款擔保費 貸款額×1% 擔保公司

　　9、評估費 評估值×0.5% 評估公司

　　10、中介費：各個中介公司收費標準不同。

　　二、購置二手房要注意什麼

　　二手房市場買方和賣方都是普通的老百姓，跟新房有這不同的區別。買房的希望自己能買到稱心的房子，賣房的希望能把自己的房子賣個好價錢，針對二手房的買賣我們總結出了10個建議，希望能夠給大家帶來幫助

　　1、選取品牌中介較可靠雖然隨着二手房市場的日漸發展，中介交易正在一步步走向規範，但目前現實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據一位業內人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規範；另一方面房源也比較充裕。

　　建議：賣方最好將房屋委託給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來後顧之憂。

　　2、兩種代理方式各有利弊目前委託中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客户不應當將同一套房源委託給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委託幾家中介代理銷售。

　　建議：目前比較大的公司一般都傾向於同客户簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向於一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。

　　3、代理有效期宜短不宜長如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脱手怎麼辦？這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢？

　　建議：代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內房子未能脱手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續約，中介公司一般也樂意。

　　4、“跳過”中介有風險。有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭後，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客户有違誠信的表現，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。

　　建議：二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續。一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務，將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率。

　　5、不能籤“到手價”據一些中介公司反映，許多客户在委託他們賣房的時候由於嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司籤一個“到手價”，即直接到手的錢有多少籤多少。對此，中介公司頗感為難，因為只同客户籤“到手價”屬於中介公司違規操作行為。

　　建議：二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契税、交易手續費、中介費等多筆費用。如果只籤一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等於製造了“暗箱操作”的温牀，最後受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只籤一個“到手價”。

　　6、心平氣和報房價近段時間來，上海二手房成交量有所減少，其中一個主要原因就是由於半年來二手房房價持續上漲，造成不少屋主對物業期望值太高，出現了盲目開價的情況，陷入物業難以成交的窘境。

　　建議：屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然後綜合一下報價。

　　7、交鑰匙要謹慎許多二手房房主同中介公司簽定了合同後，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。

　　建議：許多中介公司也並不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發生失竊等意外情況，責任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態度。

　　8、不要輕易提前交房在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過户手續前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過户手續沒有辦妥之前，對於提前交房的要求屋主還需思量。

　　建議：雖然現在辦理產權過户的時間已經大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間裏還是有可能產生一些糾紛。糾紛發生後，由於現行法律以“保護現居住者”的權益優先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。

9、合同細節要講清一些經紀人反映，有時買賣雙方在成交入住後仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。