購房合同無效情形有哪些

一、購房合同無效情形有哪些

(一) 房地產分離出賣，房屋買賣合同無效;

由於房屋是建築在土地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣於不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

(二) 產權未登記過户，房屋買賣合同無效;

房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過户為標誌，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過户手續，即使賣方已收取了房價款，並將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

(三)產權主體有問題，房屋買賣合同無效;

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

(四) 侵犯優先購買權，房屋買賣合同無效;

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

(五) 單位違反規定購房，房屋買賣合同無效;

機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批准。單位違反規定，購買私房的，該買賣關係無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用於生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬於單位變相購買私房，該買賣關係無效。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只准賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

(六)價格欺詐，顯失公平，房屋買賣合同無效;

(七)非法轉讓，房屋買賣合同無效。

二、哪些商品房買賣合同無效

商品房買賣合同無效的情形歸結為以下幾類：

(一) 商品房買賣合同本身的無效;

1、 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;

2、 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，買受人可請求法院確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效;

3、 以合法形式掩蓋非法目的的;

4、 損害社會公共利益的;

5、 違反法律、行政法規的強制性規定的;

6、 開發商未取得商品房預售許可證明，與買受人簽訂的商品房預售合同無效;

7、 當事人約定以辦理登記備案為商品房預售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的;

8、 開發商在劃撥土地上進行商品房開發，未經政府部門批准的，簽訂的商品房買賣合同無效。

(二) 商品房買賣合同被撤銷的，自始無效;

1、 因重大誤解訂立的合同，當事人請求撤銷的;

2、 在訂立合同時顯失公平，當事人請求撤銷的;

3、 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的;

4、 出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押、所售房屋已經出賣給第三人、或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買受人請求撤銷的;

5、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認之前，善意相對人要求撤銷的;

6、 代理人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認前，善意相對人要求撤銷的。

(三) 效力待定的商品房買賣合同，未經權利人、被代理人或法定代理人及時追認的為無效合同;

1、 限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經法定代理人追認的，該合同無效;

2、 代理人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認的，該合同無效;

3、 無處分權的人處分他人財產，簽訂商品房買賣合同，未經權利人追認的，該合同無效。

買房屋買賣過程中，簽訂購房合同是很重要的，有些開發商利用購房者不懂合同的條款或者不太重視，利用合同侵犯購房者的權益，因此，購房者有必要了解合同無效的情形。如果您對此還有任何疑惑，可以諮詢一下專業的房產律師，讓他幫您做更全面的解答。