商品房買賣合同糾紛 - 一定在不動產所在地立案嗎

引言：管轄，通俗講就是在哪個法院打官司。通常而言，在自己當地的法院打官司，相對外地法院而言屬於主場，對當地法院會比較熟悉、比較便利，同時又會節省很多交通成本、時間成本，往往是當事人首爭的權利之一。而商品房買賣合同糾紛卻往往被人忽略，甚至想當然地認為是適用不動產糾紛的專屬管轄，即：因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。但是，商品房買賣合同糾紛，它一定在不動產所在地立案嗎？

一、一般管轄和專屬管轄

《民事訴訟法》

第33條 因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。

《民事訴訟法》司法解釋

第28條 不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。

正是對這兩個法律條文不夠熟悉，便想當然地認為和房子有關的就是不動產，就歸不動產所在地的法院管轄——“管轄跟着房子走”。×

但是，該條法律解釋涉及兩個問題時才屬於不動產糾紛：

1.物權方面的訴求：不動產確認、分割或相鄰關係；

2.合同方面的訴求：農村土地承包經營合同、房屋租賃合同、建設工程施工合同、政策性房屋買賣合同，而商品房買賣合同不屬於政策性房屋買賣合同的範疇。

《北京市高級人民法院關於印發《關於民事訴訟管轄若干問題的規定（試行）》和《郵寄立案處理辦法（試行）》的通知

第十一條 政策性房屋包括兩限房、自住性商品房、經濟適用房、廉租房、優惠價房、單位自管房、軍產房、小產權房、農村房屋及公租房等享受國家税收、福利、政策優惠等條件的房屋以及農村集體土地上的房屋。引自

因此，可以總結出以下規律：

1.如果訴訟只涉及合同方面諸如解除合同、返還已付購房款、支付違約金、賠償損失等訴求，則適用一般管轄，即：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄【《民事訴訟法》第23條】；

2.如果訴求部分涉及到了物權方面的確權、分割等問題，則適用不動產糾紛專屬管轄，即：因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄【《民事訴訟法》第33條】。

3.例外情形：離婚訴訟、繼承訴訟中如遇到分割不動產的訴求，仍然按照離婚訴訟、繼承糾紛訴訟中關於確定管轄法院的規定來確定。

案例：

1.廣州XX司第一分公司、XX資有限公司商品房委託代理銷售合同糾紛二審民事裁定書（案號：(2019)粵01民終15531號）

2.深圳市XX有限公司、XX平房屋買賣合同糾紛二審民事裁定書（案號：(2019)粵03民轄終3242號）

二、遇到集中管轄情形之時

集中管轄源自於《最高人民法院關於明確第一審涉外民商事案件級別管轄標準以及歸口辦理有關問題的通知》第二、三、四條，其規定：將特定的案件集中交由指定的人民法院管轄。

在司法實踐中，不論是合同糾紛，還是不動產糾紛，通常都交由具有集中管轄權的法院來受理、審理該案件。

案例：

1.廣州市XX房地產開發有限公司、周XX房屋買賣合同糾紛二審民事裁定書 （案號：(2020)粵01民轄終1231號）

2.廣州XX有限公司、廣東XX有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事裁定書（案號：(2020)粵01民轄終639號）

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