北京房產律師——子女與父母共同居住承租房屋房改時登記母親名下屬於與子女共同財產嗎

原告訴稱

原告周某芝向本院提出訴訟請求：1.判令被告林某銀與被告周某強之間的贈與合同無效。2.依法確認被告林某銀與被告周某強之間關於北京市西城區一號房屋不產生物權變動效力。3.訴訟費由被告承擔。

事實和理由：被告林某銀系原告周某芝、被告周某強之母。1990年起原告與被告林某銀及繼父劉某傑居住在北京市宣武區（現西城區）A號房屋，2009年被告林某銀與劉某傑離婚，劉某傑搬離該處房屋，仍由周某芝及林某銀共同承租上述房屋。周某芝與林某銀共同支出租賃房屋的費用。

2013年4月25日林某銀以自己名義與案外人北京E公司簽署《協商安置協議書》，約定周某芝與林某銀共同承租的北京市宣武區（現西城區）A號房屋協商安置位於一號。《協商安置協議書》第一條，明確了原住址由正式口2人，户主：林某銀以及其女周某芝。2014年5月9日基於上述客觀情況及《協商安置協議書》，在安置房屋尚未獲得產權登記時，周某芝主張對一號房屋具有使用權，並得到法院的支持。2018年12月21日林某銀私自辦理了一號房屋的產權登記，2019年5月10日將上述房屋無償贈與給周某強。

周某芝根據《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第三款的規定，住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。《北京市公有住宅租賃合同》第七條規定，租賃期限內，承租人外遷或死亡，承租人同一户籍共同居住兩年以上又無其他住房家庭成員願意繼續履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。周某芝和林某銀均繫有權繼續承租之家庭成員，實際情況也是由周某芝及林某銀繼續承租北京市宣武區（現西城區）A號房屋，據此周某芝享有基於該屋置換房屋的權利，並且之前判決書在涉案房屋一號未辦理產權登記時，明確了周某芝的使用權。

林某銀在明知上述情況下，林某銀私自單方辦理產權登記後，與周某強惡意串通，通過贈與的方式，將涉案房產產權轉移。雙方之間的贈與合同應屬無效，據此產生的物權變動不發生效力。現原告依據《民訴法》第119條之規定，訴於貴院，望判如所請。

被告辯稱

周某強、林某銀表示不同意周某芝的訴訟請求，稱周某芝曾提出將户口遷入拆遷房屋，因其承諾其不要房屋，林某銀予以同意。拆遷房屋由林某銀承租，在拆遷時，周某芝要求加名，原房屋管理單位不同意。拆遷時只針對户主和承租人林某銀，因此，拆遷安置的房屋歸林某銀所有，林某銀具有處分該房屋的自由，林某銀將房屋贈與給周某強的行為是生效的。

法院查明

2013年4月25日，北京E公司（以下簡稱：E公司）作為甲方，林某銀作為乙方，雙方簽訂《協商安置協議書》，約定乙方將《房屋租賃合同》交予甲方，同意將北京市宣武區A號房屋於2013年6月16日交給甲方處置，由正式户口2人分別是户主林某銀與其女周某芝，雙方約定協商安置房屋位於一號，雙方還約定了其他權利義務。北京市西城區一號房屋於2018年12月21日登記至林某銀名下。

2019年5月10日，林某銀作為贈與人，周某強作為受贈人，雙方簽訂《贈與合同》，約定贈與人林某銀自願將其擁有的北京市西城區一號不動產全部無償贈與受贈人周某強，並作為受贈人周某強個人單獨所有財產；受贈人周某強表示同意接受上述不動產的贈與。二人當日至北京市西城區不動產登記中心辦理了上述房屋的轉移登記手續，上述房屋登記至周某強名下。

另查，周某芝於2014年以物權保護糾紛將林某銀訴至本院，要求法院判令周某芝對北京市西城區一號房屋享有使用權。本院做出判決，其中載明：“……經審理查明，北京市宣武區（現西城區）A號房屋兩間系林某銀承租的單位自管公房……另查，周某芝與林某銀的户籍地原為北京市宣武區（現西城區）A號，並均居住於該房屋。2013年6月7日二人户籍地變更為北京市宣武區（現西城區）一號，並共同居住於該房屋內，該房尚未取得所有權證。現周某芝起訴要求確認其對上述房屋具有使用權……判決如下：確認原告周某芝對北京市西城區一號房屋享有使用權……”該判決已生效。

再查，一、庭審中，周某芝提交劉某傑户口簿複印件、劉某傑的《房屋租賃合同》複印件及《協商安置承諾書》複印件，證明涉案房屋權利來源於繼父劉某傑，周某芝與林某銀均為繼續承租原公房的權利人。

二、經當事人申請本院至北京市西城區不動產登記中心調取涉案房屋檔案、《住宅辦理房改成本價房屋產權證的請示》及《住房拆遷安置辦法》，周某芝對上述材料真實性予以認可，但認為《住房拆遷安置辦法》的內容結合之前判決，周某芝享有對涉案房屋的共有權利。

裁判結果

駁回周某芝的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。本案中，周某芝主張因被拆遷房屋開始時的被安置人是劉某傑，林某銀僅是代簽，周某芝與林某銀均具有承租權，林某銀並非單一的房屋承租人，林某銀與周某強明知的情況下，私自處分房屋屬於無權處分，雙方之間的贈與合同應屬無效。

首先，應當指出，無權處分並非導致合同無效的法定事由，故周某芝以此為由要求確認涉案贈與合同無效缺乏法律依據；其次，在案證據顯示，北京市宣武區A號房屋在拆遷前林某銀承租，且最終與E公司簽訂《協商安置協議書》的主體為林某銀，涉案房屋登記於林某銀名下，其對房屋存在佔有、使用、收益、處分的權利，故在案證據不足以證明存在林某銀無權處分涉案房屋的情形。

另，周某芝主張林某銀與周某強在明知周某芝對涉案房屋具有使用權的情況，惡意串通訂立贈與合同，侵害了周某芝的合法權利，要求確認涉案贈與合同無效一節，因周某芝所提交證據未能證明周某強與林某銀共同存在侵害其對涉案房屋使用權的故意，且周某芝表示其仍在涉案房屋居住，故周某芝以此為由要求確認贈與合同無效法院不予支持。

周某芝在本案中提出要求確認被告林某銀與被告周某強之間關於北京市西城區一號房屋不產生物權變動效力，周某芝未有證據證明其系涉案房屋的所有權人或共有人，故周某芝要求確認涉案房屋的物權變動效力，缺乏依據，法院不予支持。