房地產律師靳雙權淺析借名買房關係的確認

(為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以上當事人姓名均為化名，如果雷同，可以和我們聯繫，我們將予以撤銷。)

一、原告訴稱

原告安女士起訴稱：2012年9月，我與被告楊先生就借名購買位於甲市乙區xx路XX大樓10號樓二單元2105號房的事情達成合意，約定以楊先生的名字代我購買該房產，首付款及過户契税等費用由我支付，使用楊先生名下的公積金貸款貸出90萬支付給XX地產公司，由我按月支付公積金月還貸給楊先生，待我要求過户時，一次性還清公積金貸款餘額，則楊先生予以配合過户。

2013年4月我成功辦理入户後，楊先生便以各種藉口開始向我多次要挾索要90萬無償使用，説要還鉅額債務，否則便拿代持的房產抵押給他人。並在2013年8月拿出一份楊先生自己親筆手寫的《委託購房協議》要求我簽字，同時要求我立刻將90萬元匯入楊先生指定的賬户後，楊先生方予以在協議上簽名。由於我沒有能力支付楊先生索要的鉅款，然後楊先生便開始耍賴不承認借名買房這一事實，在法庭上提交假證明及做假的證人證言，並多次派人來強行換鎖預抵押轉讓該房產(有《鞠説好看》節目組報道)，以此想造成該房產後續的司法履行無法交付的局面。

2015年5月18日我到甲市產權交易中心申請了異議登記，2016年11月16日甲市中院再審查明並確認：1、“我與楊先生之間存在事實上的借名買房合同關係”;2、甲市不動產登記中心出具的日期為2016年8月16日的《甲市購房資格證明》一份。既然法院已判決“雙方存在事實上的合同關係”，我也不存在過户障礙，那麼楊先生就理應根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定履行將代持房產過户給我的義務，現涉案房屋尚有銀行抵押貸款，我同意由我一次性歸還銀行公積金貸款餘額，撤銷涉案房屋上的銀行抵押登記後再行辦理過户更名手續。2016年經我多次催促被告協助辦理還貸過户更名手續時，被告楊先生依然以房產是他的為理由，拒不配合辦理，無奈之下只能請求法院依法判令：1、確認我為甲市乙區xx路XX大樓10號樓二單元2105號房屋的所有權人，房屋歸我所有;2、楊先生協助我辦理房屋貸款一次性清償手續及房屋過户更名至我名下的手續;3、全部訴訟費及保全費等由被告承擔。

二、被告辯稱

被告楊先生答辯稱：原告的訴訟請求沒有事實及法律依據，原告的訴訟請求先後經乙區法院判決、甲市中院生效判決、甲市檢察院生效裁定否定。原告的訴訟請求依法構成事實上的重複起訴，請求法庭對原告的起訴行為予以否定，依法駁回原告起訴，以捍衞我的合法財產權利。

三、法院查明

2012年11月21日，被告作為買方與賣方甲市XX地產有限公司(下稱XX公司)簽訂了一份《甲市房地產買賣合同(現售)》，約定：被告向XX公司購買位於甲市乙區xx路XX大樓10號樓二單元2105號房(下稱涉案房產)，建築面積60.25平方米，總價款為1572650元;付款方式為按揭付款，簽訂合同當日支付首期款672650元，餘款自簽訂合同之日起15日內向銀行貸款支付。雙方在合同中還對其他權利義務進行了約定。2012年11月20日，甲市住房公積金管理中心向被告及其配偶蔣女士發出《甲市住房公積金貸款審批通知書》，同意向被告發放公積金貸款90萬元，貸款期限216月，貸款利率按基準利率。2012年12月19日，被告與中國Z銀行甲市分行簽訂了一份《甲市個人住房公積金借款抵押合同》，約定以涉案房產作抵押，該行向被告發放90萬元住房公積金貸款，用途為購買涉案房產，貸款期限為216個月，利率按住房公積金基準利率，還款方式為按月等額本息法。該行每月從被告的賬户中扣取涉案房產的按揭貸款。

2013年1月7日，涉案房產從XX公司名下轉移登記至被告名下，房產證號為30××45。2013年4月1日，XX公司向被告開具發票，確認收到被告支付的涉案房產購房款1572650元。2013年4月，XX公司交付涉案房產後，由原告居住，原告支付了涉案房產物業管理費、燃氣費、有線電視費等費用。被告主張雙方存在口頭房屋租賃關係，原告每月向被告支付租金並承擔使用涉案房產的相關費用。

原告為非甲市户籍，其在甲市已購買了一套住房，房地產證號為30××48。2010年9月30日，甲市人民政府發出《關於進一步貫徹落實國務院文件精神，堅決遏制房價過快上漲的補充通知》(深府辦[2010]82號)，規定：在本市暫時實行限定居民家庭購房套數政策。對於能夠提供在本市1年以上納税證明或社會保險繳納證明的非本市户籍居民家庭，限購1套住房。庭審中，原告當庭撤回第一項訴訟請求。

四、法院判決

被告楊先生應於本判決生效之日起十日內與原告安女士共同前往甲市不動產登記機關申請將位於甲市乙區xx路XX大樓10號樓二單元2105號房(現產權證號為30××45)轉移變更至原告安女士名下，轉移登記所發生的所有税費由原告安女士承擔。

五、律師點評

房產糾紛律師靳雙權認為，依據生效判決的認定，原告與被告之間成立借名買房的法律關係，也就是説實際買房人應是原告，而非被告。在原所有權確認糾紛再審程序中已查明原告在當時有購房資格，且原告也願意一次性支付剩餘的房貸款項，並願意支付贖樓、註銷抵押登記以及過户過程中所發生的一切税費。原告請求將涉案房屋過户至原告名下，沒有事實和法律障礙，對原告的訴訟請求，予以支持。被告雖抗辯説本案原告屬於重複起訴，應予以駁回。但原告當庭撤回第一項訴訟請求，而原確權案件中原告並未提出本案要求過户的訴訟請求。原確權案件也未對過户做出實體處理。本案不屬於重複起訴，對於被告的該項抗辯，不予支持。原告訴請要求被告協助原告辦理房屋貸款一次性清償手續，但被告實際已在訴訟過程中自行償還完畢貸款，對於原告的該項訴請，已無事實依據，不予支持。至於被告代原告支付的房屋貸款的返還問題，被告可另尋法律途徑解決。