中介未促成買賣合同訂立 - 能否要求支付中介費？

引言

中介服務合同又稱“居間合同”。在房產交易市場，委託人往往通過中介公司提供的媒介服務去購買自己想要的房屋，中介公司因此收取一定的中介費作為勞動報酬。在這樣的中介服務活動中存在三方：中介方、買方、賣方，中介方和房屋買賣雙方同時構成中介服務法律關係。那麼，問題就來了，如果中介沒能讓房屋買賣雙方簽訂買賣合同，還能要求給付中介費嗎？

法律規定

《民法典》第九百六十一條

中介合同是中介人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。

《民法典》第九百六十四條

我國民法典中關於中介報酬請求權的成立條件，是以中介人提供訂立合同的機會或者促就房屋買賣雙方簽訂買賣合同為前提的，中介人促就買賣合同的成立，就可以按照中介服務合同約定取得報酬；如中介人沒能促就買賣合同成立的，則不可以獲得約定的報酬。

下面，我們結合這個問題分享兩則案例。

案例一

A先生通過一家房屋中介公司買房，中介公司為他提供了一套海淀B小區的房源，並帶他去現場看了房。在中介公司的服務下，A先生和賣家與中介公司三方簽訂了“購房確認書”，並支付了賣家“意向金”1萬元。次日，A先生的親人就房價及税收、過户等問題與賣家繼續討價還價，後賣家不願將房屋出售給A先生，並退還A先生之前支付的1萬元。現中介公司認為，購房確認書籤訂後，A先生未前來與賣家簽訂房屋買賣合同，致使公司無法收取相應的中介費用，遂起訴至法院要求A先生支付中介損失費7200元。

法院認為：

居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。原告對此次居間活動提供了相應的媒介服務。原告雖未促成雙方簽訂房屋買賣合同，但畢竟為此付出了一定的勞務並支出了必要的費用。最後，法院綜合原告提供居間服務的內容及考慮買賣合同最終未能簽訂的原因等因素，酌定被告向原告支付居間必要費用800元。

案例二

胡某委託某房屋中介出售其名下的一套房屋。在該房屋中介的介紹下，胡某與夏某達成房屋買賣合意。為此，夏某向胡某支付了購房定金。之後，胡某、夏某與該房屋中介三方簽訂了《購房定金協議》，約定：胡某自願將其名下房屋賣給夏某，在訂立本協議之當日，夏某給付胡某定金，其中部分作為保證金，保證金由某中介方保管；《房屋買賣合同》在十日內簽訂；在簽訂正式《房屋買賣合同》的同時，各自按房屋交易總價格的1%向某中介支付中介費。之後，胡某與夏某協商一致解除了上述《購房定金協議》，未訂立《房屋買賣合同》。現該房屋中介與胡某就中介費發生爭議。

案情分析：

首先，房屋中介的居間義務是否完成？居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。

居間人義務主要有：

1、報告訂約機會或媒介訂約的義務。居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告；

2、忠實義務，居間人應當如實報告訂立合同的有關事項和其他有關信息；

3、提供訂立合同的媒介服務；

律師提醒

無可厚非地，中介人在房屋買賣活動中起着越來越重要的作用，中介合同也已經成為日常生活中常見的一種合同類型，如何平衡委託人和中介人的利益，既要避免發生中介服務機構亂收費的情形，也要避免出現委託人推諉而拒付中介人必要費用的狀況。《民法典》讓中介服務活動收費迴歸“服務”本質，明確只有中介人促成房屋買賣合同成立的，中介人才可以請求支付報酬，如果未促成，則中介人只能請求支付居間必要費用，不得要求支付報酬，這對買賣雙方及中介人都是十分公平的。

因此，今後當事人如遇到中介人提供格式合同，約定諸如“買賣不成中介費不退”等類似條款，這本身與《民法典》的規定相悖，委託人可主張該格式條款無效，從而維護自身合法權益。