房價上漲二手房賣方毀約如何維權？

在房價大幅上漲的背景下，特別是漲幅甚至超過了預設的違約金時，往往會出現賣家單方違約不願意繼續履行合同的情形。此時，作為房屋買受人，如何維護自己的權利呢?

房價上漲二手房賣方毀約維權方法主要有以下幾種：

一、買賣雙方在協商一致的情況下，解除買賣合同

首先介紹最簡單的處理方式，即買賣雙方通過私下協商，對合同解除後的賠償金額達成一致，即可協議解除合同。

協議解除，也叫合意解除，是指在合同有效成立後，尚未履行完畢之前，當事人雙方通過協商達成協議，而使合同效力消滅的雙方法律行為。協議解除的雙方當事人須在解除合同的事項上達成一致的意思表示，確定合同解除，同時協議還需要對合同存續期間發生的各種權利義務關係的處理達成一致的意思表示。當事人在這兩方面均達成了合意，合同即可解除。

實踐中，協商解除一般用時最短、效率較高。對於解除合同後，賣方給與賣方的賠償金，可以參考賣家已支付的定金、賣家提出違約的時間節點、買家的實際損失等因素。

二、行使約定解除權、法定解除權解除合同

約定解除，是指在原合同中通過解除權條款或者另行簽署一份合同，賦予一方或者雙方當事人在一定條件下享有解除權，在約定的條件成就時，守約方即有權解除合同。約定解除的情況下，單方即可行使解除權，無需徵得另一方同意。實踐中，不論是中介版本的買賣合同，還是正式的網籤合同，都會明確約定合同的解除條款。

法定解除，是指合同生效後尚未履行完畢前，一方當事人可以基於法律規定的事由，單方行使合同解除權，而使合同歸於消滅。

依法主張解除合同，應當通知對方，合同自通知到達時解除

解除權是形成權，行使解除權需要以通知的方式。《民法典》刪掉了《合同法》中“書面通知”的“書面”形式要求，僅規定“通知到達對方時合同解除”，同時《民法典》增加了“通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務在該期限內未履行債務的，合同自載明的期限屆滿時解除”。通俗些講，就是若想主張解除合同，必須要通知相對方，通知到達相對方時，合同才達到解除的效果。

該條款對賣家的影響更大，實踐中不少賣家在買家出現違約的情況時，不知道需要採取通知的方式解除合同，徑自又與其他買家簽署了相關買賣合同，從而導致了一房二賣，反而可能將法律地位從守約方變更為違約方。

(關於買家違約時，賣家如何自我救濟，之後可另做文章分享，敬請關注)

追究賣家的違約責任，或要求賣家賠償損失

①按照買賣合同約定，追究賣方的違約責任

實踐中，買賣雙方簽署的合同一般會明確約定守約方可向違約方主張合同價20%的違約金，故若出現賣方單方違約，拒絕出售房屋的情況，買家可按照合同約定向賣方主張違約金。

②違約金不足以彌補損失，買家可以要求賣家賠償損失

《民法典》第五百八十五條明確規定“約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。”

在房價大幅上漲的背景下，確實存在合同約定的違約金無法彌補買家實際損失的情況，這種情況下，買家需要自行舉證證明自己的實際損失超過合同約定的違約金，當然這也無疑也加重了守約方的舉證責任。所有損失中，上漲的房價是買家最大的損失，買家若想直接證明房價損失，往往具有一定難度。

實踐中，關於房價上漲的幅度，一般可以通過雙方當事人協議確定，若無法協商，則可以申請鑑定評估，以確定房價上漲給買房造成的差價損失。

三、通過訴訟要求賣家繼續履行合同

在買方沒有違約並且具備繼續履行合同條件的情況下，可以通過訴訟的方式要求賣方繼續履行合同，交付房屋並配合辦理房屋過户手續。

《民法典》第五百七十七條規定“當事人一方不履行合同義務、或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施、或者賠償損失等違約責任。”

若生效判決支持買家的訴訟請求，判令賣家配合買家辦理房屋過户手續，即便屆時賣方不願意配合辦理房屋過户手續，買家也可以憑生效的判決文書向法院申請強制執行，直接辦理房屋過户手續。