北京婚姻律師——夫妻一方拆遷房屋登記個人名下贈與他人行為有效嗎
原告訴稱
趙某霞向本院提出訴訟請求：要求被告賠償原告188.97萬元。事實和理由：趙某霞與趙某麗之父趙某君系姐弟關係，二人之母為趙母。2004年，趙某霞、趙某麗、趙某君、趙母原住的北京市崇文區一號院所在地區被列入拆遷範圍；2005年12月10日，趙母去世；2008年7月17日，趙某君與開發商W公司簽署《北京市危舊房改造公房回遷購房協議》，該協議約定趙某君、趙某麗、趙某霞、趙母為被安置人口，後上述回遷房交付使用，地址為北京市一號（以下簡稱涉案房屋）。趙某霞出全資購買了涉案房屋。2010年，趙某君未經趙某霞同意下，以自己的名義取得涉案房屋的所有權證。2013年3月26日，趙某君去世。因房屋系原告出資購買，為確認事實和權利，原告與被告於2017年1月16日共同簽署關於房屋處分及分配的協議文件，該協議內容約定：“東城區一號是趙某霞於2008年危房改造時出全資買下的房屋，如將來出售時，所賣全部錢款由趙某麗與趙某霞三七分”。
同日，由趙某麗進行口述，趙某霞進行錄音，錄音內容再次確認和補充處分及分配方案，即如果房屋售價不合適，則不出售，產權登記為原、被告二人，其中趙某麗佔70%，趙某霞佔30%”（以上書面及口頭協議簡稱為“三七分協議”）。此後，因雙方產生爭議，產生訴訟。生效判決認定了上述事實。後原告得知，被告將涉案房屋已經登記至其本人名下，又變更至被告與其母鄭某婭名下。鑑於此，原告要求被告履行合同約定，出售房屋或登記姓名，但遭到被告拒絕，被告的行為侵犯原告的合法權益，應承擔違約損害賠償責任，故原告參照房屋評估總價款百分之三十主張損失。
被告辯稱
趙某麗辯稱，趙某霞明知涉案房屋不屬於趙某麗單獨所有，誘導趙某麗簽訂涉案協議，存在明顯的主觀惡意應當自行承擔協議書不能履行的法律責任。趙某麗被誤導，不但自己的權利受到損害，還遭到原告索賠，不應承擔協議不能履行的責任。涉案房屋的產權沒有發生過變化，協議是否能夠履行與趙某麗無關。涉案協議的履行是附條件的。因涉案房屋涉及鄭某婭的權利，協議所附條件自始不能成就，故趙某麗不應承擔責任。故不同意原告的訴訟請求。
法院查明
趙某霞與趙某麗系姑侄關係。2017年1月16日，趙某麗與趙某霞簽署協議，內容為“東城區一號房屋是趙某霞於2008年危房改造時出全資買下的房屋，如將來出售時，所賣全部錢款由趙某麗與趙某霞三七分。”同日，對該協議配有錄音，錄音中趙某麗稱“東城區一號是趙某霞於2008年危房改造後全資買下的房屋，如將來出售時所賣全部錢款由趙某麗與老姑趙某霞三七分。如房屋所賣價格不合適，這棟房屋將不出售，那麼在房本上寫上趙某麗和趙某霞兩人的姓名，並簽寫協議，趙某麗佔70%，趙某霞佔30％。”
上述房屋來源於拆遷安置。2004年，趙某霞、趙某麗、趙某麗之父趙某君（2013年3月26日死亡）、趙某君之母趙母（2005年12月10日死亡）原住的北京市崇文區一號院所在地區被列入拆遷範圍。2008年7月17日，趙某君（被拆遷人、乙方）與開發商W公司（拆遷人、甲方）簽訂《北京市危舊房改造公房回遷購房協議書》。該協議約定，甲方因維修房改造項目建設，需拆除乙方在拆遷範圍內安化南里15號公房2間，建築面積29.39平方米；乙方現有户籍人口4人，應安置人口4人，分別是趙某君、趙某麗、趙某霞、趙母；2010年9月13日，趙某君取得涉案房屋的所有權登記。
另，案外人鄭某婭與趙某君於1994年登記結婚，於2000年5月登記離婚，2004年3月復婚，2012年3月19日再次登記離婚。在二人離婚協議書共同財產分割一欄中註明“雙方無房產，無共同存款，各自生活用品歸個人所有。”
此外，雙方當事人及鄭某婭多次發生訴訟。
另查，2019年1月8日，本院對趙某霞起訴趙某麗所有權確認糾紛一案立案受理，並追加鄭某婭作為第三人。此案中，趙某霞要求確認涉案房屋由其與趙某麗按份共有，其佔30%產權份額。鄭某婭要求確認上述房屋由其與趙某麗共有，二人各佔50%產權份額。本院認為趙某麗與趙某霞於2017年1月16日的協議及錄音，從內容上看是趙某麗確認趙某霞當年對該房屋曾經出資，其他內容是趙某麗作為趙某君的繼承人對該房屋今後如何處分作出相關意見。出資行為對房屋權屬並不構成物權上的法律關係。且認為鄭某婭與趙某君在離婚協議中已對上述房屋進行了分割。故判決駁回趙某霞和鄭某婭的訴訟請求。趙某麗和鄭某婭不服提起上訴至北京市第二中級人民法院，趙某霞未上訴。
二中院認為“一審法院基於趙某霞主張的事實及其訴訟請求確定本案為所有權確認糾紛，雖審理過程中必然涉及趙某霞與趙某麗之間的協議，並必須對此一併審查，但並不因此導致適用法律有誤。關於鄭某婭與趙某君離婚協議中載明雙方無房產字樣，不能作為其二人已對一號房屋進行分割的依據，一審法院對此認定有誤，二審法院予以糾正。鄭某婭要求確認涉案房屋由其與趙某麗共有的訴訟請求，與趙某霞所基於的事實非同一事實，不屬同一法律關係，二審法院對此不予審查處理。”二中院於2019年9月26日出具判決書，判決駁回上訴，維持原判。
2019年10月14日，鄭某婭以所有權確認糾紛為由，將趙某麗訴至本院，經釋明，將案由變更為共有物分割糾紛。雙方於2019年11月14日達成調解協議，涉案房屋歸鄭某婭、趙某麗共同共有。本院出具了調解書予以確認。據此，涉案房屋登記至鄭某婭、趙某麗二人名下。
趙某霞就該調解書向本院提出第三人撤銷之訴，系基於其作為被安置人享有用益物權、購買涉案房屋享有債權。本院判決駁回了趙某霞的訴訟請求。趙某霞不服該判決，提起上訴。二中院維持了一審判決，並認為趙某霞要實現其所主張的其對涉案房屋所具有的民事權益，可另行通過訴訟解決。
鄭某婭於2020年8月27日向北京市豐台區人民法院起訴趙某麗、趙某霞，以雙方惡意串通損害其權益為由要求確認三七分協議無效。豐台法院以無惡意串通故意且房屋已登記為趙某麗和鄭某婭共有，鄭某婭未因協議的簽訂受到損害為由，判決駁回鄭某婭的訴訟請求。雙方均未上訴。
2020年11月4日，趙某麗向北京市西城區人民法院起訴趙某霞，以趙某霞對購房出資情況存在欺詐，對鄭某婭是否有份額存在重大誤解為由要求撤銷本案所涉協議無效。西城法院認為趙某麗未提交證明存在被欺詐或重大誤解的事實，且其已超出因重大誤解行使撤銷權的除斥期間，故駁回了趙某麗的訴訟請求。趙某麗提起上訴至北京市第二中級人民法院，趙某霞未上訴。二中院認為趙某麗未舉證證明存在欺詐，以重大誤解為由的撤銷權已消滅，於2021年6月14日出具判決書，判決駁回上訴，維持原判。
涉案房屋的市場價值為629.9萬元。
裁判結果
趙某麗於本判決生效後六十日內賠償趙某霞損失188.97萬元。
房產律師靳雙權點評
根據生效判決查明的事實，趙某霞與趙某麗之間存在“三七分協議”。趙某麗以其受趙某霞誤導訂立該協議為由進行抗辯，該主張缺乏證據支持，且與其被駁回的另案訴訟請求相重合，故對該抗辯意見，法院不予採納。當事人一方不履行合同義務，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失。現趙某麗拒絕履行“三七分協議”，趙某霞據此要求趙某麗賠償損失，並無不當。
