北京房屋律師解析一起房屋居住人與登記人不一致居住人起訴確認房屋份額案例

原告訴稱

趙某傑向一審法院起訴請求：判令確認趙某傑對訴爭房屋享有63.09%的份額，若無法確認房屋產權，要求趙某文支付房屋價值63.09%的金錢，按照評估鑑定結果折算為444.15萬元；訴訟費、鑑定費、保全費負擔由法院判定。

趙某文上訴請求：1.撤銷原判，改判駁回趙某傑一審訴訟請求或發回重審；2.一、二審訴訟費、保全費、評估費用由趙某傑承擔。

事實與理由：1.一審判決事實認定錯誤，趙某文購得北京市海淀區一號房屋（以下簡稱訴爭房屋）僅與其職工身份、工齡及集資購房款有關，並不包含判決所稱“上交原有公房之前提條件”。2.一審判決認定趙某文購得訴爭房屋與趙某聰用北京市東城區A號房屋（以下簡稱原有公房）換房之間存在聯繫明顯錯誤，《換房協議》和《函件》等證據顯示二者並無關聯。

3.一審未查明趙某文與趙某傑之間存在互換房屋居住、互持對方房本的約定和事實，錯誤地以趙某傑居住訴爭房屋並持有房本，推定趙某文默認趙某傑對訴爭房屋享有權利。4.一審未查明原有公房系祖產、趙某聰系名義承租人以及趙某聰已用另外兩間公房從單位換得一套住房的事實，在趙某聰已從原有公房獲得更多利益的情況下，仍判決趙某傑基於繼承對原有公房享有權益，明顯有違公平原則。

5.退一萬步講，即使趙某文購得訴爭房屋與上交原有公房存在聯繫，但基於趙某文的職工身份、工齡和支付全部購房款取得訴爭房屋的主要條件，同時考慮到趙某聰已從祖產獲得更多利益，趙某文對訴爭房屋享有更多的共有份額，貢獻更大。一審判決關於無法確認何方對訴爭房屋的貢獻大的認定及雙方各享有50%份額判決，與事實不符，顯失公平。

被告辯稱

趙某傑辯稱，同意一審判決，不同意趙某文的上訴請求。1.訴爭房屋是在趙某文上交趙某聰名下原有公房後才取得的，上交公房是趙某文得以取得併購買訴爭房屋的前提。正是趙某聰上交了原有公房，簽署了《換房協議》之後，趙某文才具備取得併購買訴爭房屋的資格。所以趙某聰上交公房與趙某文取得訴爭房屋之間存在非常密切的聯繫，上交公房是前提條件、基礎條件。

2.一審法院依法認定趙某聰在訴爭房屋中享有實體權利，從而作出正確判決，一審法院並非“以趙某傑居住訴爭房屋並持有房本，推定趙某文默認趙某傑對訴爭房屋享有權利”。趙某文與趙某傑之間並不存在換房居住的約定。3.趙某文對趙某聰上交的公房並不享有任何權利。趙某聰為原有公房的權利人。

法院查明

趙某傑系趙某聰之子，趙某聰與趙某文系兄弟關係。趙某文系E公司（以下簡稱E公司）職工。

1995年3月14日，趙某文（乙方）與E公司（甲方）就位於一號房屋簽訂買賣契約，主要約定E公司將訴爭房屋出售給趙某文。實際售價：19219元。

1999年1月20日，趙某文取得訴爭房屋《房屋所有權證》。產權登記檔案中的《房屋產權登記書》。

後趙某文另申請補發並於2019年4月28日取得訴爭房屋《不動產權證書》。

庭審中，趙某傑要求確認訴爭房屋權利或折價分割訴爭房屋，房地產總價：704.90萬元。”經質證，雙方當事人對該估價結論均無異議。

另查，趙某聰妻子為高某，雙方共同生育子女3人，分別為趙某清、趙某傑、趙某奇。趙某聰於1997年6月12日去世，現高某、趙某清、趙某奇均表示放棄於訴爭房屋中的共有份額及遺產份額給趙某傑。

對有爭議的證據和事實，法院認定如下：

趙某傑主張對訴爭房屋享有所有權，趙某文反駁主張訴爭房屋系其單位分配併購買，其享有訴爭房屋的全部所有權。其中，趙某傑述稱其父趙某聰與趙某文存在關於上交原有公房，從而換回分得訴爭房屋並歸趙某聰所有的協商約定事實，主張趙某文當年取得分配併購買訴爭房屋的資格，系其父趙某聰上交所承租原有公房（包括面積為9.8㎡公房1間，另加2.5㎡自建廚房1間）所換得。

趙某文認可其在分得併購買訴爭房屋當時，確曾向單位上交原有公房的事實，但解釋稱上交房屋系當時的單位政策，否認上交原有公房與分得併購買訴爭房屋有關。

就上述趙某傑述稱其父趙某聰與趙某文關於訴爭房屋歸屬之協商約定事實，趙某傑未能向法院提供相應證據。對於上交原有公房與現訴爭房屋之間的關係爭議，趙某傑首先向法院提供從房管中心調取的房屋檔案《換房協議書》（以下簡稱換房協議）及E公司寫給房管中心的函件。趙某文堅持主張上交原有公房與分得併購買訴爭房屋無關，其未能就上述證據所反映的房屋調換關係事實向法院作出合理解釋，未能就其否認主張向法院提供充分反證。

雙方當事人另在訴爭房屋購買出資事實上存在爭議。趙某傑主張其與父親趙某聰分別出資1.5萬元及2.5萬元共同購買了訴爭房屋，述稱其本人於1995年2月初在趙某文單位附近交付趙某文購房款4萬元的事實，就此趙某傑向法院提供其母親高某、弟弟趙某奇、姐姐趙某清的書面證詞及其個人出資來源的相關材料為據，但該證據的證明效力均未得到趙某文的認可，趙某傑未能就其主張的出資事實向法院提供直接且充分的證據。

趙某文述稱其實際共計支付購房款16432.2元，並提供2張收據為依據。趙某傑否認其一集資款與本案購房款有關，另提出收據總金額與買賣契約及房價計算表等所載房價款金額不符之異議，卻未能就此進一步提舉反證。

雙方當事人還就訴爭房屋的實際居住使用事實存在爭議，經法院詢問，趙某傑述稱訴爭房屋自交鑰匙後至今就一直由其及家人居住使用或由其出租他人居住使用，並主要向法院提供有多份《房屋租賃合同》及部分水、電、燃氣繳費憑證為據。趙某文則主張訴爭房屋在趙某聰去世後曾存在閒置或由其他親戚居住的事實，另述稱趙某傑出租訴爭房屋系代其出租，但趙某文未能述明部分相關事實並就其主張向法院充分舉證。

趙某傑主張訴爭房屋政策售價與實際標準售價之間差價，即為父親趙某聰上交原有公房所直接帶來的對應優惠，進而以此差價在政策售價中的比例權重確定其權利份額，趙某文對該事實主張不予認可，趙某傑未能就所主張的該項事實向法院充分舉證。

法院認為，共同共有人對共有的不動產共同享有所有權。共有人對共有的不動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。

本案中，根據雙方當事人陳述及其他證據，可確定訴爭房屋系在趙某文上交趙某傑之父趙某聰名下原有公房後取得併購買，該原有公房上交是趙某文得以取得併購買訴爭房屋的前提，沒有上交原有公房之前提條件，趙某文則不具備取得併購買訴爭房屋的資格。庭審中，趙某文雖否認上交原有公房與取得併購買訴爭房屋兩者之間的聯繫，但無法就上述證據所反映的關係事實作出合理解釋，亦未能就其否認主張向法院提供充分反證。

趙某傑主張其父趙某聰在交出原有公房時，與趙某文存在關於所分配訴爭房屋歸其所有的口頭約定事實，趙某文對該事實不予認可，趙某傑未能就其所主張的該口頭約定事實向法院充分舉證，法院對此無法採信。但在已查明的上述交房、分房及購房過程中，趙某聰與趙某文必然存在相關約定事實，結合訴爭房屋實際根據趙某聰要求調換並交付之事實，及訴爭房屋長期由趙某傑一家居住或出租使用、房屋產權證明長期由趙某傑保管等事實，可推知趙某文對於趙某傑及其父趙某聰對於訴爭房屋所主張的權利是默認的，可推定趙某聰與趙某文就訴爭房屋存在着共有關係。

在沒有充分證據證明雙方對訴爭房屋所有權存在明確約定的情形下，加之趙某文與趙某聰之間存在着特定的家庭關係，雙方的共有關係應當確定為共同共有。

關於共有物的分割，法律規定共有人沒有約定或者約定不明確的，按份共同人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。共有人可以協商確定分割方式，達不成協議，共有的不動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割，難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。現因趙某聰已去世多年，雙方雖為家庭關係，但趙某傑與趙某文就訴爭房屋歸屬等存在較大爭議且無法調和，已不再具備共同共有的基礎，趙某聰之配偶及其他子女均表示放棄繼承同意由趙某傑一人主張相應權利，趙某傑有權要求對共有物進行分析與處理。

現已查明，趙某文取得訴爭房屋併購買，確亦因其作為E公司職工的身份，且已根據房改政策實際計算了其相應工齡，訴爭房屋產權亦已登記在趙某文名下，根據物權登記效力，結合雙方當事人的對立意見，訴爭房屋確認為趙某文所有為宜，但趙某文應當根據訴爭房屋的評估價值，向趙某傑支付相應的房屋折價款。

庭審中，趙某傑要求確認享有訴爭房屋63.09%的所有權份額，其主要理由為上交原有公房事實及購房出資事實。但趙某傑就其關於上交原有公房所帶來價格優惠完全對應實際購房所享受到的政策售價與實際標準價之間的差價之説，未能向法院提供充分證據證明，且趙某傑亦未能就購房出資事實向法院充分舉證，法院對其理由無法完全採信。

鑑於趙某聰上交原有公房與趙某文作為公司職工身份購房並計算工齡之事實，雙方當事人均未能提供充分證據證明各自就取得訴爭房屋所付出的成本以及所帶來的增值比較對方更多，法院據此酌情確定雙方各享有50%為宜。

本院對一審查明的事實予以確認。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。趙某文提交海淀區二號房屋所有權證、户口簿複印件、結婚證複印件、《房屋租賃合同》、物業管理繳費單、購買傢俱發票等，證明趙某文與趙某傑之間存在互換居住使用訴爭房屋和海淀區二號房屋的約定。趙某傑對該事實不認可。二審中，趙某傑沒有提交新證據。

裁判結果

判決：位於北京市海淀區一號房屋歸趙某文所有，趙某文於本判決生效之日起十五日內支付趙某傑房屋折價款3524500元。

房產律師靳雙權點評

共同共有人對共有的不動產共同享有所有權。共有人對共有的不動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。

根據雙方當事人陳述及其他證據，可確定訴爭房屋系在趙某文上交一套公房後取得併購買，關於上交的公房，趙某傑提交從房管中心調取的《換房協議書》及E公司寫給房管中心的函件，上述材料顯示分得海淀區一號房屋時，是趙某聰上交原有A號房屋換房而來。趙某聰否認上述事實，並未提交相應反證證明。

根據本案查明的事實，該原有公房上交是趙某文得以取得併購買訴爭房屋的前提，沒有上交原有公房之前提條件，趙某文則不具備取得併購買訴爭房屋的資格。同時，趙某文取得訴爭房屋併購買，確亦因其作為E公司職工的身份，且已根據房改政策實際計算了其相應工齡，故可以認定訴爭房屋為趙某聰、趙某文共同購買，趙某聰與趙某文就訴爭房屋存在着共有關係。在沒有充分證據證明雙方對訴爭房屋所有權存在明確約定的情形下，加之趙某文與趙某聰之間存在着特定的家庭關係，雙方的共有關係應當確定為共同共有。

關於共有物的分割，法律規定共有人沒有約定或者約定不明確的，按份共同人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。共有人可以協商確定分割方式，達不成協議，共有的不動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割，難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

趙某聰上交一套一居室，換取本案訴爭的兩居室，購買房屋是基於趙某文的職工身份且計算了趙某文的工齡，現雙方當事人均未能提供充分證據證明各自就取得訴爭房屋所付出的成本以及所帶來的增值比較對方更多，法院據此酌情確定雙方各享有50%並無不當，法院予以確認。趙某文主張其針對訴爭房屋的取得貢獻較多，證據不足，法院不予採信。