商品房40年產權到期怎麼辦？

一、商品房40年產權到期怎麼辦

據根據目前的法律規定，商品房的土地使用權如果是到期後，住宅用地是可以自動續期。

1、我國《民法典》（2021年1月1日起實施）第359條對房屋產權到期後的情況有規定：

①住宅建設用地使用權限的時間屆滿的，可以自動續期。

②該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定執行;沒有約定或約定不明確的不動產，依照法律、行政法規的規定辦理。

2、《城市房地產管理》中的第21條也有規定：

在土地使用權出讓合同約定年限屆滿後，如土地使用者需要繼續使用，可以在期限屆滿前一年申請續期。除根據社會公眾利益收回該土地的外，其他續期申請應當予以批准。續期的應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

通過總結，我們可以知道，房屋在70年產權到期後，有兩種情況：

①延長土地使用權期限。這種情況的話可以由房屋業主聯名來向當地的國土資源局提出申請，補交土地出讓金，當然這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。

②如果是根據規劃需要，國家需要收回土地和地上建築物的。那麼業主也可以得到相應的經濟補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

二、土地使用年限如何計算

1、已購公房、央產房

已購公房和央產房同屬福利分房制度下的"產物"。取消福利分房後，已購公房和央產房也可上市進行交易，由於是成本價的房屋，因此買方在購買這類房屋時需要繳納一定的土地出讓金。根據其房屋權屬的特殊性，這類房屋的土地使用年限計算方法也分為幾種不同版本。

(1)如果已購公房和央產房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

例如：某房屋1996年竣工，該樓第一套房屋首次進入二手房市場的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2005年有其他業主將自己的房屋出售，那麼購房者購買後的土地使用年限為2070年-2005年=65年。同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

(2)如已購公有住房新佔土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權出讓合同》或《轉讓合同》，以及下發的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準。(一般是從竣工日期算起)

例如：某房屋1997年竣工，其《國有土地使用證》下發時間為2000年，而該房屋所下發的《國有土地使用證》上標註的使用年限為"1997年至2067年"，也就是説該房屋的土地使用年限從1997年開始算起，這套房屋的最終土地使用年限到2067年為止。那麼，如果這套房屋的業主於2004年出售該房產，其新的土地使用年限為2067年-2004年=63年。

2、經濟適用房

經濟適用房的性質較為特殊，整個開發的樓盤並不具備土地使用權證。基於這種情況，通常情況下，經濟適用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時間為準。

例如：某磚混結構的房屋2000年竣工，則這套房屋的最終土地使用年限到2070年為止。房屋的剩餘土地使用年限=2070年-購買的時間，比如，購買時間為2005年，則其剩餘土地使用年限為65年。

3、商品房土地使用年限

商品房的土地使用年限是從開發商拿地之日開始算起。比如，開發商拿地時間是2000年，則其土地使用年限是2000年至2070年。A於2005年購買了該開發商的房屋，則其剩餘的年限為65年(2070年-2005年)。B在2010年購買了A的房屋，則B所購買的房屋，剩餘土地使用年限為60年(2070年-2010年)。

準確來説我們在購買了房子之後，其實對房子就是擁有就是完全產權，所以其實對房子並不存在一個產權到期的問題。但一般城鎮中的房子都是修建在國有土地上的，對於國有土地就有使用期限的限制了。對應的，人們就普遍的認為其實房子還是有使用期限的。