如何防範借名買房的風險

限購政策的實施，使得部分有購房需求的人在失去購房資格的同時，想到了採用“借名買房”的方式買房，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付，這種做法具有一定的風險需要購房者做好防範措施。那該如何防範借名買房的風險呢？本站小編馬上為你做詳細介紹。

一、如何防範借名買房的風險

借名買房的變通方式實際上存在很大風險。

(一)如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委託代理關係和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難。

(二)如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封並拍賣該房產。

(三)如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關係而被其他人繼承。

(四)如果銀行最後查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同。

(五)房地產作為不動產，以物權登記為準。在借名買房的情況下，房地產交易中心登記的對外公示的房產所有權人是實際出資人的父母或子女，即“名義產權人”，而實際出資人則是“實際產權人”。如果名義產權人未經過實際產權人的同意將該房地產擅自出售，且買家是以正常價格購買的，則實際產權人則無法要求取消交易。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那麼將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的税費。

二、借名買房的風險應如何預防

(一)如果確實需要採取“借名”方式購買住房的話，那麼實際產權人要和名義產權人簽好協議，以書面方式確定該房地產的實際出資人和權利人。同時實際產權人在購房時應當從自己的賬户支付房價款，並保留好付款單據。日後如發生糾紛，實際購房者可以憑書面證據以司法手段來保護自己的權利。

(二)實際產權人還可與名義產權人至房地產交易中心就該房地產做一個個人抵押，由名義產權人將該房地產抵押給實際產權人。這樣名義產權人就無法跳過實際產權人擅自出售房屋和損害實際產權人的利益。

(三)需要正確認識借名買房合同的效力：

1、借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

意思自治是我國民法典的一項基本原則，任何人有權依據《民法典》有關委託代理方面的規定，委託他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自願簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過户到自己名下。

2、借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力。

對於該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬於《民法典》中關於違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。

在實踐中，借名購買經濟適用房等政策性房屋的，首先可能遭遇舉報等風險。其次即便是買到了，也可能由於名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權的情況。所以選擇借名買房的變通方式時要慎重，否則的話自身利益就由可能受到損害。