買賣不破租賃法院執行範圍是什麼

一、買賣不破租賃法院執行範圍是什麼

買賣不破租賃法院執行的範圍是對土地或者房屋等不動產的租賃活動當中，對於一部分動產的租賃也適用，“買賣不破租賃”即在租賃關係存續期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在而要求承租人返還租賃物。

“買賣不破租賃”即在租賃關係存續期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在而要求承租人返還租賃物。用比較通俗的語言來講，就是説原租賃合同在買受人(新的所有人)和承租人之間繼續有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據原租賃合同繼續佔有使用該租賃物，租金和使用條件按照原合同執行。

我國《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。

二、買賣不破租賃的適用範圍有哪些?

1、買賣不破租賃”原則主要適用於土地、房屋等不動產的租賃。在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限於房屋租賃。這是由該原則的目的所決定的，即保護和維持長期穩定的租賃關係，更好的發揮租賃物之效用。租賃關係屬於債權，而所有權屬於物權，從法律關係保護的順位來説，物權具有天然的優先性，買賣不破租賃原則是法律賦予的優先權，是租賃關係物權化的一種體現。原因在於某些租賃物的稀缺性、價格過高、生活和生產必須等原因造成建立租賃關係成了滿足人們對其需要一種重要方式，只有給予特殊保護才能維持社會穩定和交易安全，避免社會資源因不合裏利用而造成的浪費。動產則沒有必要適用該原則，否則將不利於財產的流通，不利於充分發揮財產的效用，不符合物盡其用，更與民法的基本原則相背離。因此，在法律實踐中，動產基本不適用“買賣不破租賃”原則。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用該原則。最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”也就是説，不動產已經設定抵押權，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，該租賃關係不受“買賣不破租賃”原則的保護，但根據抵押人是否書面告知承租人該財產已抵押，抵押人對承租人承擔的責任有所不同：抵押人已書面告知的，無須對承租人承擔賠償責任;抵押人未書面告知的，應當對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的不適用“買賣不破租賃”原則。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般也不適用“買賣不破租賃”原則。

4、也是法律實踐中最常見的一種情形，就是在拿到一份具體的租賃合同時，如何正確的甄別“買賣不破租賃”原則的適用範圍的問題。在《合同法》中，我們把合同分為有名合同和無名合同，租賃合同是有名合同的一種，買賣不破租賃原則正適用於租賃合同。然而，我們所説的租賃合同是法學理論中的租賃合同，其約定的權利義務完全圍繞法律意義上的租賃關係的。但實踐中，我們看到的《某某某租賃合同》，往往是涵蓋幾種法律關係的混合合同，可能涉及租賃合同權利義務關係以外的其他法律關係，如果我們將該“租賃合同”的內容完全繼承，對其主張“買賣不破租賃”而將該合同全部內容在物之買受人(即新的出租人)與承租人之間適用，可能對物之買受人(即新的出租人)非常不利，而且可能違背公平原則。

綜上所述，對於買賣不破租賃法院執行的範圍是對土地或者房屋等不動產的租賃活動當中，買受人的所有權不能對抗承租人的租賃權，而且在同等條件下租賃人是有優先購買權的，否則沒有按照規定出售房屋的，承租人可以請求法院該買賣無效。