買賣不破租賃的行使主體是什麼

一、買賣不破租賃的行使主體是什麼

1、買賣不破租賃的行使主體一般是承租人，租賃關係繼續存在。出租人將租賃物讓與第三人，租賃合同對於買受人繼續存在，承租人與買受人之間，無須另外成立租賃合同，買受人取得租賃物的所有權時與承租人產生租賃合同關係，成為新的出租人。租賃合同的其他約定，買受人要一併遵守。

2、所有權變動以該房屋所有權變更登記的時間為準，買賣房屋雙方對此另有約定的依約定。審判實踐中，法律關係交替的時間點很重要。由於房屋買賣而產生租賃合同的主體變更，主體變更的時間點為所有權發生變動的時間，也就是房屋權利變更登記的時間。根據《民法典》第二百一十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力”之規定，該時間點為房屋權利變更登記記載於不動產登記簿之時。

3、移轉於買受人的權利。轉移權利的範圍為租金請求權;承租人提供的擔保，如定金、抵押金、保證金等;合同終止權。但出租人的損害賠償請求權不因出租人地位的移轉而受影響，獨立存在。

4、移轉於受讓人的義務。租賃物繼續由承租人使用收益，買受人負有使租賃物在租賃期間保持符合約定的用途，履行租賃物的維修義務。買受人違反上述義務，應承擔相應的民事責任。

二、在買受人與出租人之間的法律後果

租賃關係繼續存在，是基於法律的規定，買受人是否知悉承租人與出租人的租賃合同關係，不影響承租人的租賃權。但是，買受人不知道標的物上存在租賃關係，損害了不知情買受人的利益。在這種情況下，善意的買受人可向出租人請求損害賠償或解除合同。買受人請求解除合同，在將租賃物的所有權返還於出租人以前，原有的租賃關係仍對其存在。

三、在出租人與承租人之間的法律後果

出租人不再具有出租人的身份，無權以出租人名義向承租人請求返還租賃物，也不得行使合同終止權。

綜上所述，對於買賣不破租賃的行使主體一般都是承租人，當發生房產所有權的變動的時候，租賃關係是仍然存在的，不會受到影響，那麼買受人就需要遵守該房屋租賃合同中的約定，不能對抗承租人的債權。