次承租人是否適用買賣不破租賃

一、次承租人是否適用買賣不破租賃

次承租人也是使用買賣不破租賃的，不管是租賃還是轉租賃,都適用買賣不破租賃原則.合同法沒有規定轉租賃不適用該原則.從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用於土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證。 法國民法典 第1743條規定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承税人;但於租賃契約中保留此項權利者，不在此限。

“出租的土地在交付轉承租人後，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關係所產生的權利和義務。”即規定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規定:“不動產租賃已將其登記時，對於以後就其不動產取得物權的人，亦發生效力”。即依日本民法，租賃經登記後，有對抗力。我國台灣地區的民法典對此也做出了規定，該法典第425條規定:“出租人於租賃物交付後，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。” 值得注意的是，這些國家或地區的“買賣不破租賃”是指不動產租賃而言。這是因為，“以居住營業或農耕為目的，而承租他人之不動產，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均採取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規定該原則同樣適用於動產租賃，由於筆者孤陋寡聞，不敢貿然作出判斷。

我國在合同法出台之前，司法解釋也明確規定該原則僅適用於房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限於房屋租賃。對此，結合其他國家和地區的立法，大多數學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限於房屋等不動產的租賃。

在我國，由於土地屬於國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那麼，對於存在於土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關係亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

綜上所述，對於次承租人也是可以適用買賣不破租賃這一原則的，在合同法當中也並沒有規定轉租不適用該原則，只要是合法的轉租關係，那麼次承租人也可以享受優先購買權，適用於買賣不破租賃。