承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續承租

買賣不破租賃是指在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響。那麼承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續承租呢？請閲讀下面的文章進行詳細瞭解。

未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是，承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。

在保護承租人權利的同時，也應當考慮保護房屋買受人的權利，兩者的權利在法律上是平等的。德國由於二戰後居住房屋緊張，為保護居住人的利益而創設了“買賣不破租賃”的法律規定，以後一些國家也將“買賣不破租賃”作為自己的法律，我國就是如此。應該説，租賃合同由於其準物權的特性，“買賣不破租賃”有其一定的法理基礎。

隨着經濟的發展，當初的立法理由已經日漸弱化，特別是大量商業租賃的存在與當初保護居民居住權的立法意圖不相一致。在保護承租人利益的同時，如何保護買受人的利益成為值得思考的問題。我們認為，《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款關於“房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人”的規定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當租賃合同未予登記，或者買受人不知道係爭房屋租賃事實的，相應的法律後果不能由買受人承擔。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權利，不能要求房屋租賃合同繼續履行。

同時，出賣人未向買受人告知租賃事實，導致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續履行的，應當認定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應的違約責任。