武漢房地產律師對於售後包租的法律風險的解答

售後包租是近幾年來房地產商的一種銷售方式，它主要是針對商鋪等的銷售，相信大家都有所瞭解。這種銷售方式，他能給投資者帶來可觀的收入，所以很多投資者都以售後包租的形式向房地產商購買房產。但是，另一方面，這種方式也存在着很大的風險，許多投資者也因此損失慘重。那麼，武漢房地產律師對於售後包租的法律風險有相應的解答，今天小編就來帶大家一起來做一定的瞭解。

1、房屋租賃合同並非開發商簽訂，購買者無法依據房屋買賣合同要求開發商履行租金支付的義務

售後包租一般會涉及到兩種法律關係，一種是房屋買賣合同關係，一種是房屋租賃合同關係。開發商為規避投資回報承諾帶來的風險，一般只與購買者簽訂房屋買賣合同，房屋租賃合同往往是由購買者和開發商指定的管理公司簽訂。從法律關係角度將，房屋買賣合同關係和房屋租賃合同關係是相互獨立的法律關係，而且實踐中開發商在投資者簽訂租賃協議後，即已履行完其在買賣合同關係中投資回報承諾，在管理公司不能支付租金時，購買者無法依據房屋買賣合同要求開發商履行租金支付的義務。

2、房屋買賣合同合法有效，購買者要求開發商退房困難

雖然《商品房銷售管理辦法》明確規定，房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房，但是該規定只是建設部的規定，並非法律和行政法規的強制性規定，開發商違反該規定與購買者簽訂的房屋買賣合同並不會因此而無效。因此，當購買者知道鉅額投資回報無法兑現企圖通過退房拿回購房款也難以得到法律支持。

3、管理公司往往是空殼公司，無力履行鉅額租金支付義務

由於房屋買賣合同與房屋租賃合同為購買者分別與開發商和管理公司兩個不同主體簽訂，開發商往往只管售樓拿錢，售樓時吹得天花亂墜，拿到錢後就不管不顧，最終房產出租狀況不理想，甚至無人問津，購買者只能追究管理公司責任，而管理公司多為空殼公司，購買者最終往往追責無門，鉅額回報也落空。

4、買賣商業地產無法辦理房產證的風險大

房屋的產權問題也是購買者最應該關注的問題，投資者能否取得獨立的產權證，關係到所購房屋的各種權利，包括所有權、使用權、收益權等。由於很多售後包租的項目在房屋尚未竣工的情況下進行的銷售，房產位置不確定，或房屋是擅自分割形成的，這些都有可能導致無法辦理房產證。

5、購買者即便取回商業地產的使用權也無法發揮商業價值

在管理公司無法支付租金時，即便購買者通過各種途徑取回房屋的使用權、收益權，但是商業地產往往通過分割出售等，購買者只是購買其中一小部分，然而商業地產必須作為整體使用，才會體現出其價值。不然，購買者收回也無法有效利用。

希望對大家有所幫助。投資向來都是風險越高收益越高，作為房地產的投資者，應該明確認識到這一點，不能人云亦云，要清楚地瞭解自己所投資的東西的風險。就像本文所説的售後包租，因為其具有巨大的風險，所以一般投資者最好不要購買。如果要購買，也應該考慮買賣合同對對價格的影響。