影響房地產租金收益的因素有哪些

前些年掀起過一次炒房熱潮，很多人選擇投資房地產，購買幾套房子然後轉手賣掉或者出租，以此來賺取差價。這個差價扣除其他費用之後剩餘的就可以稱之為租金收益，一般影響租金收益的主要因素有：1.市場供求關係2.投資成本3.房地產的位置4.房地產的類型5.租户類型6.房地產質量與裝修水平7.管理水平8.樓層、朝向和麪積

在現實中，影響租金收益的主要因素如下。

一、市場供求關係

從理論上講，租金水平的確定要考慮營運成本、固定的税費和業主期望的投資回報率。實際上，租金水平的高低主要取決於同類房地產的市場供求關係。如某商業圈寫字樓供不應求，租金水平就會較高，反之則租金偏低。

二、投資成本

租金收入一定的情況下，投資成本越高，投資者所獲得的收益越低;反之亦然。如果投資者能作出科學的投資決策，一般來説，投資成本越高，租金收入會相應提高，從而絕對收益也會增加。

三、房地產的位置

房地產的位置決定了其使用者與外界交往的便利程度。位置好的房地產，由於客流量大，交流便利，配套設施好，即使出租價格高，出租率也照樣高。

四、房地產的類型

房地產的類型對租金的影響很大。一般來説，在其他條件相同的情況下，收益性房地產租金從高到低的順序是：商場、娛樂中心、寫字樓、公寓。對於零售商業房地產來説，其租金的高低還與經營內容有關。一般認為，經營內容不同而使租金按承受能力或獲利能力從低到高的順序是：雜貨店、百貨店、傢俱店、餐館、電器商行、男子時裝店、書店和體育用品商店、婦女時裝店、化粧品商店、珠寶首飾商店。

五、租户類型

從投資的角度來講，租户類型對房地產收益的影響很大。通常來説，將房地產出租給大型綜合性公司，在獲取租金收益方面有着特殊的安全保障。因為在整個租期內，即使這些公司的某些分支機構的利潤水平不盡如人意，也能通過公司內部的協調來支付租金。但租給小型公司則不同了，由於小公司的資金有限，其業務虧損的可能性較大，不能按時支付租金的危險也就隨之增大。

六、房地產質量與裝修水平

房地產租金收入與房地產的質量有關。質量差的房地產，不可能以高租金出租出去，甚至低價出租都很困難。由租户還是由房地產所有者負責裝修房地產，對租金收入有很大影響。此外，租期的長短也很重要。業主一般更願意一次簽訂租期較長的租賃合約，但租金可以定期調整。

七、管理水平

房地產的租金收入與管理水平有很大關係。管理水平高的房地產，既可以將出租價格定得高一些，又能保證較高的出租率。不同類型的房地產，管理的重點不一樣：對辦公樓而言，管理的重點是水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修工作，以不影響用户的辦公和使用為目的;對商場而言，管理的重點是保持房屋的外觀清潔和良好形象，以提高商場的知名度為目的;對住宅而言，管理服務的重點是清潔、保安、設施維修、園藝管理、娛樂設施管理等工作，以給用户提供舒適的生活環境為目的;對工業廠房而言，管理的重點是水、電和貨物的起卸，以保證順利生產和貨運暢通為目的。

八、樓層、朝向和麪積

房地產的租金收益還與樓層、朝向和麪積大小有關。例如：對寫字樓和電梯公寓來説，樓層越高租金越高;而對於商場而言，樓層越低租金越高。良好的朝向和室外景觀能提高人們的工作效率和身心愉悦的程度，故對大多數建築物來説，良好朝向的樓面的租金要高一些。面積也同樣重要，面積不同租金水平也有較大的差異。

還涉及到租金收入、總營運費用和抵押貸款償還額等。這些因素都是和房地產緊密相連的，因此房地產投資者在確定租金價格的時候要綜合考慮多方面的因素，才能實現自己利益的最大化。