什麼情況下適用於懲罰性賠償？

（一）惡意違約

惡意違約包括兩種情形：商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

商品房買賣合同訂立後至商品房所有權移轉之前，出賣人對在建工程與建成後的商品房享有所有權，其有權處分名下財產，將在建工程抵押於第三人獲取建設資金，或者將商品房再次出售於第三人。

不同權利發生衝突時，法院需要審查抵押合同與後買賣合同的效力，第三人利益得到法院保護，意味着買受人合同目的落空，其可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔懲罰性賠償責任。

當然，法院保護第三人利益，不是為了維護出賣人的自由處分權，而是保護善意第三人基於對不動產物權登記的信賴而進行的交易行為。買受人主張懲罰性賠償以出賣人惡意違約，買受人締約目的不能實現而請求解除買賣合同為前提，反之，以下情形下買受人不必主張解除合同，更無需主張懲罰性賠償：

(1)出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但出賣人及時解除抵押，買受人能夠實現合同目的;

(2)第三人行使抵押權，支付全部或者大部分房款的買受人可以主張其權利優先於抵押權;

(3)出賣人又將該房屋出賣給第三人，但選擇向前買受人履行合同，或者後買賣合同無效，前買受人能夠實現合同目的;

(4)出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，買受人可以請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。

（二）欺詐

欺詐包括幾種情形：

(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實;

(3)故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實。

欺詐和惡意違約，都是懲罰性賠償的適用條件，雞蛋的情形有很多種，既包括故意隱瞞房屋沒有獲得商品房許可證，也包括隱瞞房屋是拆遷補償的安置房，還有一種情形是已經將房屋抵押，但是未告知房屋買受人房產抵押的事實。