買房合同未訂立要返還定金嗎

買房是大事，在當事人協商一致之後需要實際簽訂書面的合同，而在正式簽訂買房合同之前，一般賣方會要求買方交付一定的購房定金。那最後要是買房合同未訂立的話，此時可以要求返還定金嗎？我們一起在下文中進行了解吧。

一、買房合同未訂立要返還定金嗎

所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律和合同的規定，由一方按照合同標的額的一定比例預先給付對方的金錢。我國擔保法第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”這裏的“雙倍返還定金”即為合同法上所稱的“定金罰則”。

根據給付目的和效力的不同，定金分為證約定金、立約定金、成約定金、違約定金和解約定金。證約定金，是指為證明合同成立而交付的定金。

我國房地產管理法第四十條規定，房地產轉讓，應當簽訂書面合同。當事人由於沒有按照約定簽訂房屋買賣書面合同，因此其房屋買賣合同沒有生效。一般情況下，定金合同是從合同，具有從屬性，當主合同有效時，定金合同才有效，主合同無效則定金合同也無效。但這主要是對證約定金合同而言，對於立約定金則不然。因為立約定金法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關係，立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立約定金合同是否成立的決定條件。本案的4萬元定金屬於立約定金，且原告已實際交付，定金合同成立並生效。作為主合同的房屋買賣合同是否成立或生效對本案的定金是不起決定作用的。

定金的約定不能超過必要的限額。擔保法第九十一條規定：“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。”最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百二十一條規定：“當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。”

二、房子成交後推遲繳税的風險

按照現行政策規定，房屋產權所有人購房時間不超5年，對外轉讓房屋時應全額繳納營業税。於是，就有房屋買賣雙方私下商議，買賣成交但暫時不繳税也不辦理房照，待5年後再去繳税辦照，這樣就可以輕易躲避了營業税。那麼，這樣做究竟有沒有風險呢?

1、税法規定，買賣雙方簽訂權屬轉移合同之日，買方就發生了納税義務，應於10日內申報納税，按照朝陽市契證管理辦法規定逾期繳納税款的，從2006年7月1日起，按日課徵滯納金，並處以罰款。如果接到舉報並經查實，買受方肯定是要承擔行政處罰的，這是處罰風險;

2、按照產權登記有關規定，辦理房屋產權變更，需買賣雙方同時到場，方能辦理。如果數年之後，賣方不在本地，至使找不到賣方了，那麼這個房照也就不能變更成買方的名下了，至少目前沒有很好辦法解決這類問題，工作中也不時遇到此類問題，這是權屬不能變更的風險;

3、在推遲辦照期間，如果賣方去世，那麼情況就會更加複雜。這時，房子是不能直接辦到買方名下了，首先要由賣主的繼承人，將房屋繼承，房照辦為繼承人的名下。如果繼承人承認這一買賣事實，能夠主動配合買方同時去產權處辦理過户手續，此房才可能辦理產權過户，如果繼承人不承認買賣合同，這勢必要引發訴訟，情況就更加複雜了。這是合同不能正常履行的風險;

4、如果賣方在取得該房屋時應繳契税而沒有繳納的，5年以後，當買方請求賣方抽出時間陪同去辦照時，賣方很有可能不會管這些了，到頭來，買方也只好忍氣吞生，為了過户，承擔本來不應由自己承擔的税款了。這是多付出經濟代價的風險;

5、先公證後辦照，同樣存在風險。有的買主擔心5年後找不到賣主，先去辦理個公證，這樣5年後辦照時就不需賣方出面，買方可以獨自辦理了，按照税法和房地產税收有關政策規定，其他相關部門應當依法配合税務部門行使職務，税務部門將會定期與公證部門進行信息傳遞。這樣，也就會輕而易舉地發現了雙方的實質交易。由此作為徵收營業税的依據，確定賣方欠税，並將欠税信息裝進該房屋檔案，待5年後，受方繳納契税，辦理契證，辦理產權證時，欠税信息會自動顯示出來，不但要補繳營業税，還要課徵滯納金，並要受到罰款的行政處罰。這是—個潛在風險。

綜上所述，大家在購買二手房後，還是應該及時繳納税款，辦理房屋產權過户手續為妥。

交付購房定金的目的是為了將中意的商品房定下來，但要是最終雙方都沒有簽訂書面的購房合同的話，也就是説買房的目的沒有達到，那麼此時需要看究竟是因為哪方的原因導致買房合同未訂立，要是開發商的原因則就需要開發商雙倍退還定金。