買房合同不成立要返還定金嗎

在正式簽訂買房合同之前，需要先簽訂認購書，然後交付購房定金。但之後簽訂的買房合同其實並不一定就是會成立的，但買房合同不成立的情況出現，此時購房者是否可以要求返還定金呢？具體內容，請在下文中進行了解。

一、買房合同不成立要返還定金嗎

該定金系訂約定金，雙方的買賣合同尚未成立。在與房產公司簽訂的意向書與確認書中，雙方僅對房屋總價進行了確認，對付款方式僅約定為按揭，未作進一步明確約定。在簽約當天，雙方因對具體付款方式、交房期限不能協商一致而未簽訂買賣合同，並非歸因於一方原因所致。

適用定金罰則的前提必須以一方違約為前提。上述的定金的性質為訂約定金，交付定金的目的是為了擔保房屋買賣合同的訂立，從而對不願訂立合同的一方予以約束。如果房屋買賣合同未能訂立並非由於一方當事人違約所致，則不能適用定金罰則。

房屋買賣雙方已就房屋總價達成一致意見，買方也向賣方支付了定金，但因雙方就具體付款意見不一致無法達成買賣合同。那麼這定金該如何處理呢?

二、怎麼索要購房定金

在很多種情況下，購房者支付的定金完全是可以退還的，但購房者往往不知道怎樣從發展商手裏拿回自己的定金。然而，聘請律師起訴開發商不僅在沒有拿回定金的情況下還需預支幾千元的風險費用，而且訴訟的週期一般也較長。所以購房者常常感歎，知道定金可以退，卻拿不回來。

購房者不應盲目的追索定金，而應區分不同的情形，判斷自己是否有權要求開發商退回定金。

1、如果開發商沒有銷售許可證，購房者有權要求開發商退還全部定金及其利息。

2、如果開發商有銷售許可證，關鍵看購房者與開發商所籤的認購書對定金退還有無特殊約定;如有約定，從其約定。

3、如是出於購房者的原因未能與開發商簽署正式商品房買賣合同，而開發商又不存在任何違約情況的，購房者支付的定金是不予退還的，但如果是因合同條款未能達成一致則開發商應退還定金。

其他情況下，定金是否可以退回，購房者可參照以下情形判斷：

1、有購房者抱怨自己是在售樓人員的誤導下交付定金的，如房子的光線並不如售樓人員説的那樣好等誤導，因此要求退還定金。售樓人員的這種行為不是根本性的違約，只能説是瑕疵的問題，因此，定金是不能退回的;且那些由於個人原因如供樓能力下降等而要求解除合同的，這種情況的定金也不能退回。因為這是購房者必須面臨的交易風險。

2、在不知道房屋被抵押的情況下，張旭鋒律師認為在這種情況下，定金是絕對可以退還的，而且發展商應該支付給購房者兩倍的賠償金。在不知道所售房屋的基本狀況下，購房者交付的定金也是可以退還的。同樣，如果購房者看不中合適的房子，也沒有籤認購書，這種沒有具體約定的定金也是可以退的。在討論對所購買的樓房編號存在疑點的案例時，是發展商原因導致交易的不存在，開發商負有舉證責任;開發商不能舉證的，購房者有權要求退回定金。

需要注意一般在簽訂房屋認購書的時候，賣方會要求購房者支付一定數額的購房定金。當然，此後還需要簽訂買房合同，那麼雙方之間的房屋買賣關係才有可能會成立。而要是出現買房合同不成立的情況，此時需要看因為哪一方的原因導致合同不成立，若是賣方的原因，那麼購房者其實是可以要求退還定金的。