居間合同賣方違約責任如何界定 - 賣方如何承擔

一、居間合同賣方違約責任

在簽訂房屋買賣合同後，賣方主動違約時，買方既可以要求解除雙方訂立的買賣合同，要求賣方支付合同中約定的違約金，也可以要求賣方繼續履行該合同。

1、根據《民法典》第五百六十二條第2款規定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時，解除權人可以解除合同。

第五百六十六條規定，合同解除後，已履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。

2、根據《民法典》第五百七十七條規定，“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任”。

第五百八十條同時規定，當事人一方不履行非金錢債務或履行非金錢債務不符合約定的，除法律或事實上不能履行、強制履行費用過高等情形外，對方仍可要求繼續履行。

二、那麼發生了違約情形，如何承擔違約責任呢？

一般有如下幾種方式：

1、定金：雙方可以約定合同金額分之二十以內的定金，收定金的一方不履行約定的義務，雙倍返還定金；給付定金的一方不履行約定的義務，定金不予返還；

2、繼續履行：守約方有權要求違約方繼續履行合同約定的義務，並可在向法院起訴時提起此項訴訟請求，要求違約方承擔違約責任，並不妨礙守約方要求繼續履行；

3、違約金：雙方可以在合同中約定一方違約時，根據違約情況向守約方支付一定數額或按一定標準確定的違約金。在既約定違約金又約定定金的情況下，守約方應該在二者中選擇一個比較有利於自己的方式主張；

4、賠償實際損失：在未約定違約金或定金的情況下，守約方可以要求違約方按實際損失賠償。在定金或約定的違約金低於實際損失的情況下，守約方可以主張按實際損失賠償。

對於逾期付款、交房等逾期履行合同義務的違約行為，雙方最好在合同中約定按逾期的時間長短每日計算一定標準的違約金，這樣，逾期的時間越長，違約的行為越嚴重，承擔的違約責任也就越重。如果只約定逾期交房要承擔一定數額的違約金，那逾期一天和逾期一個月甚至更長就沒什麼區別，一旦發生違約行為，那違約者恐怕寧可再拖更長時間。 對於單方解除合同等根本違約行為，應該約定一個比較合適的具有處罰作用的違約標準，比如對於賣家根本違約的，可以約定“如房主違約拒不履行，按在此期間周邊二手房上漲的標準支付違約金。”當然，也可以約定“如果買家根本違約導致合同解除，賠償賣家在此期間房價的下降損失”。

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