房屋買賣合同違約責任的承擔方式有哪些？

(一)實際履行。又稱強制履行，是指在合同違約方不履行合同時，守約方可以要求人民法院強制違約方按照合同約定履行合同債務的違約責任承擔方式。其構成要件有：

(1)存在違約方的違約行為;

(2)必須有守約方請求違約方繼續履行合同債務的行為;

(3)必須是違約方能夠繼續履行合同。

另外，我國《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定了在多種情況下，商品房買賣中的買受人可以選擇要求對方以繼續履行合同的方式承擔違約責任，亦可要求與對方解除合同並賠償損失。如該司法解釋的第十四條第(二)項。

(二)採取補救措施。主要包括：

1、修復。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”

2、返還價款。根據上述司法解釋第十四條第(二)款之規定，當交付的房屋面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續履行合同時，出賣人應當承擔相應的返還價款的責任，基於公平原則，當房屋實際面積大於合同約定面積的，買受人應當補足誤差在3%以內的房屋價款。

(三)賠償損失。即商品房買賣合同中違約方因不履行合同義務給守約方造成損失的，應當依法賠償守約方因違約行為所受損失的責任。我國合同法上的賠償損失是指金錢賠償，即使包括實物賠償，也限於以合同標的物以外的物品予以賠償。其責任構成如下：

(1)違約行為;

(2)損失;

(3)違約行為與損失之間有因果關係;

(4)違約一方沒有免責事由。

(四)定金。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”因為定金而引發的糾紛，是近年來商品房買賣糾紛中的一個重點，在房地產訴訟案件中也佔很大比重。在實踐中，購房者在交付定金後會發現：開發商提供的商品房買賣合同中的違約責任條款早已由開發商單方面做好規定了，甚至有的規定有嚴重的不公平乃至違法的內容。開發商這種做法是不符合我國民法及合同法規定的公平、誠實信用原則的，購房者有權拒絕這種單方面規定的不公平條款，通過與開發商的自由協商方式達成一致意見後再簽訂正式的買賣合同。當然，由於多種複雜因素的影響，在目前的房地產市場中，簽約的主動性往往較多地掌握在開發商手中，所以購房者往往要作出一定的讓步，但這種讓步應和購房的風險綜合考慮，如風險過大則購房者應放棄購買該開發商的房子。在雙方沒有簽訂商品房買賣合同的情況下，責任不應由購房者承擔，購房者有權要求開發商返還已交付的訂金或定金。

(五)支付違約金。又稱違約罰款，是由商品房買賣合同當事人約定的或法律直接規定的，在一方當事人不履行合同時須向另一方當事人支付一定數額的金錢的違約責任承擔方式，違約金也可以表現為一定價值的財物。違約金責任的構成一般包含如下兩個要素：A.違約行為發生，至於違約行為的類型，應視當事人的約定或法律的直接規定;B.原則上要求違約方有過錯，或者是故意，或者是過失。

綜合上面所説的，簽訂了買賣合同代表着雙方的權益已經受到法律的保護，如果一方不按所約定的條款來履行，那麼對於違約方必定就需要承擔違約的責任，而對於承擔的方式就需要由雙方協商，如果協商的話，那麼也是可以走訴訟程序的。