房屋買賣合同被告代理詞包括哪些內容

審判長：

受本案原告的委託，我擔任其訴訟代理人，經庭前調查和庭審後，發表如下代理意見：

1、原告依約已經履行了全部合同義務，沒有任何違約行為。

2、原告依據購房協議的約定，向被告交納了物業費費等各項費用，依約交納了首付款並辦理了房屋銀行按揭手續(被告已經收到了房屋總款)，特別是依被告的要求向被告交納了(被告代收)辦理房屋產權證費用等。故，原告依約合理的履行了全部合同義務。

3、被告未按約交付房屋，未依法辦理下房屋產權證，應當承擔逾期交房、逾期辦證之違約賠償責任。

(1)合同約定房屋交付時間為年月日，而實際房屋於年月日才交付，根據約定應當按日承擔萬分之一的違約賠償責任。

(2)根據被告的當庭自認以及原告提供的收樓書、首年度物業費收據等，足以認定被告實際交付時間晚於合同約定為年月日。

(3)被告遲延交付房屋後，沒有依法向原告辦理房屋產權證書，應當依法承擔逾期辦證違約賠償責任。

4、合同中關於逾期辦證的約定(第十二條)，被告明確保證了產權證書能夠辦理，且税費(業已交付)由原告承擔，而從未免除被告的辦證責任。故，應當依據法律規定，由被告承擔逾期辦證之違約賠償責任。

5、根據《最高院關於審理商品房買賣銷售合同糾紛案件的若干相關司法解釋》第十八條的規定以及《中國人民銀行關於人民幣貸款利率有關問題的通知》第三條的規定，被告應當於房屋交付後日，向原告辦理下房屋權屬證書，逾期辦理的按同期央行貸款利率的140%(取中間值)按日承擔違約賠償責任。

6、關於逾期交房違約責任，本案不應存在訴訟時效中斷以及倒退兩年適用的情形。

7、根據購房協議約定，被告應“按每日承擔萬分之一違約金”，這只是對對違約責任計算標準的約定，並非被告所稱的每天違約金即為一獨立的債權。

8、綜上，被告應當依約、依法向原告承擔逾期交房和逾期辦證之違約責任，關於逾期交房違約責任不存在倒退兩年時效的問題。

房屋買賣合同一般是屬於民事法律行為，買賣雙方都是具有能夠以自身行為依法行使權利並且承擔義務的資格，為避免糾紛發生，簽訂合同前必須清楚明白裏面的條款內容，不簽訂模糊不清、不明白的合同。