租賃合同代理意見糾紛代理詞如何解説

尊敬的審判長、人民陪審員：

原告某人訴被告租賃合同糾紛一案，某律師事務所接受的委託，指派律師擔任本案原告的訴訟代理人。接受委託後，代理人收集、查閲、研究了本案有關材料，向證人瞭解情況，並經過本案的開庭審理，對本案的事實、證據作了全面瞭解，現發表如下代理意見，請合議庭予以考慮。

(1)本案原告是適格的訴訟主體。

1.被告以“買賣不破租賃”的原則來否認原告的主體資格是錯誤的。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關係存續期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係不產生任何影響，原租賃合同在買受人(新的所有人)和承租人之間繼續有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據原租賃合同繼續佔有使用該租賃物，並按照原租賃合同向新的所有權人交納租金、承擔原租賃合同中的義務。

2.原告在獲得轉讓的房屋所有權(並非被告辯稱的債權轉讓)後，當然地取得了該房屋的收益權，在本案中，原告依據《租賃合同》(以下簡稱《租賃合同》)向被告主張房屋租金，既有前述法律依據，也有被告一直以該房屋為經營地而辦理工商登記的事實依據。所以，原告是適格的訴訟主體。

(2)原告的訴訟請求並不存在超過訴訟時效的問題。

1.本案的客觀事實表明原告的訴訟請求並未超過訴訟時效

2.原告自年取得房屋產權以來，一直委託到房屋催收租金，並且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據已經形成一個完整的證據鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實。

3.原告針對訴訟時效的證據依法應予以採信

4.根據《中華人民共和國民事訴訟法》第七十條的規定：“凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務出庭作證”。本案中由於證人皆是受原告的委託到房屋向被告催收過租金，瞭解案件真實情況，因此，他們有義務出庭作證。

5.根據司法解釋的規定原告的訴訟請求並未超過訴訟時效。

6.本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個整體債務，分期履行，這些義務的設定是依據同一份《租賃合同》，其義務內容的總和作為一個整體構成了權利人的權利內容，權利人依據該《租賃合同》所享有的權利也是一個整體的合同權利，其主張合同權利也是對合同整體權利的主張，所以權利人可以在該項作為整體的權利最終到期而未能實現時就該項權利提出主張。根據《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條規定：“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最後一期履行期限屆滿之日起計算”。所以，本案應從最後一期債務履行期限屆滿之日(即年月日)起計算訴訟時效。原告在年月日向法院提起訴訟，原告的訴訟請求並未超過訴訟時效。

7.原告的訴訟請求並未超過訴訟時效有最高人民法院和地方高級人民法院的判例及指導意見佐證。

(3)被告以優先購買權受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。

1.首先，被告主張的優先購買權與原告主張的租金請求，屬於兩個不同的法律關係，理應另案處理。

2.其次，依據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規定，被告以優先購買權受侵害為由並不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經取得房屋的物權。因此，即使被告主張權利，也應當向房屋出讓人主張，並不能以此對抗原告的訴訟請求，所以被告以優先購買權受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。

3.綜上，代理人認為本案事實清楚，證據確鑿充分，原告訴訟請求理應得到主張，為此，希望合議庭充分考慮並採納上述代理意見。

律師事務所

律師：

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無論是什麼樣式的合同，在簽訂前甲乙雙方必須清楚明白合同的條款內容，有不明白的地方或者含糊不清的地方都必須問清楚弄明白後再進行簽訂，合同在簽訂後是具有法律效力的。