如何計算房改房要繳納的土地出讓金

房屋都是在土地上面修建起來的，而在我國一般只有在國有土地上面修建的房屋，才能取得國家頒發的房產證。而此時要想使用國有土地的，就需要繳納相應的土地出讓金。那現實中我們應該如何計算房改房要繳納的土地出讓金呢?下面就讓本站小編為你做詳細解答吧。

一、如何計算房改房要繳納的土地出讓金

土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有税費的性質，是定價。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。

二、購置房改房要交哪些税費

契税、印花税：按照商品房的契税和印花税標準交納。

房改房需要交納土地出讓金：計算公式為，當年成本價×建築面積×1%/。(名詞解釋：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒佈的房改房成本價，也就是“今年”的成本價)。如北京市市區目前(2007年)的房改房成本價為1560元/平米(部分郊區縣有所下浮)，也就是説，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建築平米;房改房在上市出售並且交納土地出讓金之後，其產權性質即等同於商品房產權了。

個人所得税：房改房的個人所得税計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產當初房改時，交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“(實際成交價格-原購買價格-合理費用)×20%”的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元/平米。

需要注意的是：1、除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價(1560元/平米)×建築面積×6%，交納該款項後就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。2、流程與税費會因為產權性質、房產證簽發時間等因素而有所不同。

獲得土地的使用權，就需要按照一定的標準向國家繳納一定的土地出讓金，否則的話是不能使用該土地的。並且對土地的使用也不是無期限的，根據實際的情況有的土地使用年限為70年，而有的則為40年。而一般在使用期限到期之後，可以再繳納土地出讓金，然後繼續使用該土地。