住改非拆遷經濟損失應該怎麼補償？

一、住改非拆遷經濟損失應該怎麼補償?

根據2003年國務院辦公廳《關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的相關規定：對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納税等實際情況給予適當拆遷補償。

實踐中，由於各地區基本情況不同，在“住改非”房屋補償上也出現了不同的做法：

1、按照房屋的實際用途補償，也就是説能夠具體認定房屋確實是用於經營使用的，按照商業用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

2、住宅房屋用於經營使用的，根據住宅房屋的實際狀況，比如是否持續經營、是否有營業執照、是否沿街等相關情況，再根據商業用房的具體補償標準估價補償。

3、住宅房屋用於經營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。

4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用於經營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償的。

5、住宅房屋部分用於經營使用的，該部分按照商業用房的補償標準補償，其餘部分按照住宅的補償標準補償。

二、“住改非”如何認定

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定“作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：(一)被徵收房屋價值的補償”。

因此，在國有土地上房屋徵收補償中，房屋的性質對房屋價值評估具有重大影響。由於住宅性房屋與非住宅性房屋(經營性用房)具有不同的價值評估標準，因此在實踐中需要對房屋性質作出認定，以免對被徵收人的利益造成損害。

“住改非“類型的房屋情況複雜，是介於住宅性房屋與非住宅性房屋之間。那麼具體是如何認定的呢?

第一，被徵收房屋的性質是住宅。

第二，被徵收房屋在實際上用作經營。當然如何認定“經營”事實的存在，也有具體要求：

(1)依據營業執照、税務登記證、組織機構代碼證、衞生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產經營主體、地點、經營內容等，因此可以直接認定房屋的實際用途。當登記註冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。

(2)完税憑證。通常而言，生產經營與納税相伴隨，有完税憑證可以説明有生產經營活動，免税單位應當提供免税證明。

(3)租賃手續。對外出租的房屋，應當能夠提供租賃協議、開出的發票類票據、納税憑證等。

(4)經營時間。在實踐中由於商用房的補償普遍高於住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，一些被徵收人會臨時將住宅改作生產經營，則此類房屋不被認定為“住改非”類型的房屋。

當公民在購買了房產後也是可以合理的擁有房屋的使用權和所有權的，雖然房屋的性質是屬於住宅的類型但是如果在經過鄰居的同意後當事人也是可以將房屋改成生產經營用房的，那麼房屋管理部門在對住改非類型的房屋進行拆遷後也是會按照住改非的標準來支付徵地補償款。