不是政府徵地而是開發商徵地建樓房 - 這種商業拆遷怎樣提高補償標準？

一、不是政府徵地而是開發商徵地建樓房，這種商業拆遷怎樣提高補償標準?

開發商徵地補償不能低於居民原有的生活保障，補償標準可參照《土地管理法》第四十七條：徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附着物和青苗的補償費。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以徵地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。

二、選擇安置房屋

優勢：

1.房屋升值空間大：雖然近期中國房地產市場銷售增速和投資增速均有放緩，國家對於房地產的管控增強，但是未來一段時間內，房價上升仍是趨勢。即使是三四線的城市或者城鎮，現在房價一般都在幾千元以上。因此，選擇房屋置換的方式，對於普通民眾來説是一項穩定的投資。

2.鄰里守望親情濃：很多地方的拆遷都是大片區域拆遷，俗語講：遠親不如近鄰，很多人之所以不想被拆遷，是因為故土難離，而在選擇房屋置換以後，大多數以前的老鄰居還能居住在一個區域內，閒暇之餘，仍然可以坐在一起聊家常，使得回不去的鄉愁漸漸消減。

劣勢：

1.由於很多地方都奉行“先拆後建”，在大規模拆遷中，並沒有妥善的安置計劃，被拆遷户簽了協議，拆了幾年以後安置房仍沒有蹤影，嚴重降低了被拆遷人的居住生活水平。

2.即便交了房，很多地方不給辦理權屬證件，或者明確告知是小產權房或者是經濟適用房，使得被拆遷户只有居住權，沒有處置權，交易受到限制;

3.建設安置房，開發商的利潤偏小，很容易是“豆腐渣工程”，房屋質量無法保證，使得大家住的也不放心。

　三、選擇貨幣補償

優勢：

1.履行期短，免去後顧之憂：選擇貨幣補償，過渡期限短，一般拆遷方都會履行約定按期打錢，由於貨幣是種類物，不會發生履行約定不能的風險。

2.選擇自由，不受他人約束：拿到拆遷款以後，被拆遷户可以自由支配該補償，可以選擇自己心儀的商品房，或者用作其他用途，不受他人的約束。

劣勢：

貨幣補償最大的缺點是，雖然法律規定，被拆遷房屋的價值由拆遷方與被拆遷方協商選擇評估的機構進行評估。但是現實情況是，評估以後的貨幣補償的價格往往偏低，降低了被拆遷户原有居住水平。

在籤安置補償協議之前，被拆遷户應根據自己的實際情況，全面分析考慮如何選擇安置能夠使得自己的利益最大化。若是選擇房屋安置，協議要寫的越具體越好，約定違約責任，降低風險的發生;選擇貨幣安置，就要提高警惕，覺得評估結果或者補償數額不合理，就不要輕易簽署協議。

四、償數額不合理不可簽字

在籤補償協議之前，被拆遷人一定要確保補償的數額是合理的!根據我國相關規定,對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格，以被徵收人房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為宜。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。兩個常見的計算公式：

徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公佈區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關係、人口以及經濟社會發展水平等因素，並至少每三年調整或者重新公佈一次。

房屋拆遷，計算公式為：房屋拆遷補償=被拆遷房屋價值+裝修費+搬遷費+獎勵費。

相關規定：根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》及《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》中就土地徵收補償適用問題的規定，“徵收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》，但可以參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的補償標準予以補償”從中我們可以看出，我國徵收補償必須達到市場價格這一合理標準，地方不能隨意偏離。

在開發商徵地時一定要商議好補償標準，對補償不滿意可以再與開發商進行協商，在沒經過被徵收人同意的情況下，開發商是不能對其進行強制拆遷的，被徵收人可對周圍房屋進行一個評估，來大致確認一下補償範圍。