農村的小產權房遇到拆遷時 - 到底有沒有補償？

一、農村的小產權房遇到拆遷時，到底有沒有補償?

1、小產權房只是個籠統的稱呼，具體形成的原因不同，需要具體的分析。

從徵收拆遷補償的法律程序來説，對於建築物，需要先進行調查認定。如果認定為合法建築，那麼應當依法合理公平補償，如果認定為違建，是可以不予補償的。

小產權房的性質是屬於履行了審批手續的房屋，但是集體經濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。由於根據現行法律和政策，非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸於無效。

在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬於農村集體經濟組織所有，或者屬於宅基地使用人所有，拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織及其成員享有。

二、買了小產權房，拆遷時會有補償嗎?

小產權房拆遷，能否得到正常和合理的補償，關鍵在於買賣是否合法，合同是否有效!

(1)《土地管理法》第六十三條規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過户。

(2)《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規定，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。第三條規定，涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現實;第二，要注重判決的法律效果和社會效果;第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。

三、小產權房買賣合同無效的情形

(1)對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

(2)如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，則根據案件的具體情況綜合分析後，認定合同效力問題。

四、小產權房買賣合同有效的情形

(1)如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過房地產管理部門審批的，可以認定合同有效;

(2)對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。