以租代徵後無法恢復原狀的土地 - 應以什麼樣的標準支付徵地補償

近年來，很多地方都提高了徵地補償標準，並逐步按照區片綜合地價來賠償。客觀上來説，農民可以從土地徵收當中獲得更好的賠付標準。一些地方為了規避徵地成本，採取和農民簽訂租地協議的方式來獲取土地用於建設。一畝地一年只給幾百、上千元的租金，大大減少了徵地支出。

那麼這種以租代徵的徵地方式是否合法，農民還能不能拿回自己的土地，爭取回合理的補償呢?今天即明拆遷律師就這幾個問題，為大家進行分析解答。

佔地修路，一畝地一年給1200元青苗費就行了?

即明拆遷律師接到了這樣一個徵地的法律諮詢。張先生所在村，兩年前因為修省道要徵地，但徵收方沒有發佈任何徵收文件。當時由村委出面動員村民簽字，村委的説法是“租地比徵地好，將來大家還可以收回去種地。徵了地可就沒有地種糧食了。”

村委還答應每年給村民發放青苗費，一畝地一年是1200元。村民們覺得不徵地不種地也能領錢“挺划算的”，紛紛和村委簽了租地協議。30餘户村民總共出租了40餘畝土地給村裏。

剛開始兩年，村裏都能按時給村民發放青苗費。但今年村裏卻不發了。村民想要回土地，打聽後才得知土地已經建了省道，沒法還地耕種了。

村民還查詢到，他們當地的徵地補償實際上是一畝4萬餘元。村民們覺得上了當，兩年2400元就把自己家土地給賣了，太不划算。

律師觀點：以租代徵是違法的徵地行為，嚴重的可追究法律責任

村民們還能不能拿回土地，或者爭取回合理的補償呢?即明拆遷律師下面就這個案例展開分析。

首先，建省道佔用農用地，應當辦理審批手續，依法徵收補償。

根據《土地管理法》第四十四條，建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

而且像這種省道修建佔用農用地的大型項目，用地時不僅需要省級人民政府批准，通常還需要國務院批准。

由於這些農用地一旦被佔用，修建為省道，客觀上，也就無法再退還農民進行耕作了。因此應當依法對土地實行徵收並給予補償。

當然，當地未經法定程序進行徵收及補償，也未發佈任何徵收文件，而是由村委出面組織租地，支付少量租金，將農民土地用於修路，這種行為是不合理的。

其次，以租代徵，是違法行為。

《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。

從上訴案例來看，當事人的土地被租用後直接用作了省道建設，很明顯是屬於非農業建設，同時屬於典型的以租代徵，違反了《土地管理法》的相關規定。

再次，以租代徵構成犯罪的，可追究相關人員的法律責任。

《土地管理法》第七十六條對於以租代徵的處理方法有具體的規定：

一是對於無批文佔地，可以責令退還非法佔用的土地;

二是對於違反土地利用總體規劃的，改為建設用地的，可以限期拆除其地上建築物，並處罰款;

三是對非法佔用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;

四是構成犯罪的，依法追究刑事責任。

以租代徵後，無法恢復原狀的土地，應按最高標準支付徵地補償

從上述案例來看，該項目的土地已經無法恢復原狀，並且退還土地也會給公共利益(省道)造成重大損失，因此更現實的解決方法是爭取按照徵地來獲取合法合理的補償。

而這個補償，可以按照較高標準來爭取。

《國土資源部關於堅決制止“以租代徵”違法違規用地行為的緊急通知》規定，依法對“以租代徵”違法違規用地行為處理後，確需補辦用地手續的建設項目，必須附具對違法違規案件和有關責任人的處理意見及落實情況，徵地補償費用、耕地開墾費按違法用地期間最高標準支付和繳納。

對於遭遇以租代徵的當事人，即明拆遷律師建議，儘量不要簽訂相關租地協議，如果已簽訂協議，可以在確認土地被違法用作建設用地後，要求徵收方按法定徵地補償標準來補償，協商不成的，咱們應當儘快通過訴訟爭取拿回合理補償。