忽視這2個關鍵環節 - 徵收補償損失50萬都是輕的！

老百姓所持有牴觸情緒的，並非徵地拆遷本身，而是徵地拆遷時所附帶而來的補償安置不公。

故此，徵收拆遷糾紛，實際上就是一場圍繞補償多寡所展開的博弈。

對於廣大被徵收人而言，有些關鍵性、決定性的環節，將可能對最終的補償數額產生直接、重大的影響，50萬也是它，100萬以上也是它。

那麼，這究竟都包括哪些環節呢?被徵收人又該如何一一加以關注、應對呢?

關鍵環節一：“兩方案”直接決定補償標準

眾所周知，無論是《國有土地上房屋徵收與補償條例》還是《土地管理法》，對徵收補償的標準問題都沒有作出十分明確、直接的具體規定，而是在基礎性原則之外給了地方政府較大的自由裁量權。

無疑，這是考慮到國家不同地域之間現實差異和具體拆遷工作落實推進而採取的正常的規定方式，要比全國“一刀切”來得科學合理。

事實上，被徵收人需要明確的一點就是，徵收中的“兩大方案”——徵收補償方案和徵地補償、安置方案將直接決定你的補償標準。

《條例》第10條規定，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。

徵求意見期限不得少於30日。

實踐中，方案內容最終就會轉化為徵收補償協議的條款，決定徵收房屋的補償方式、補償金額、補助和獎勵、安置房面積地點等直接關乎被徵收人切身利益的事項。

當徵求意見期滿後，市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。

在隨後的房屋徵收決定公告中，這一徵收補償方案應當在其中載明。

也就是説，如果被徵收人此時仍對方案不服，則可以通過對房屋徵收決定提起復議或者訴訟的途徑進行救濟。

《土地管理法》第48條規定，徵地補償安置方案確定後，有關地方人民政府應當公告，並聽取被徵地的農村集體經濟組織和農民的意見。

實踐中，若被徵地農民對這一方案不服，也可以提起行政訴訟進行維權。

需要指出的是，實踐中由村委會主導的那類“協議拆遷”“騰退拆遷”項目的補償安置方案，往往會在起訴時遇到麻煩。

法院會以“村民自治”為由而不予立案。

而事實上，這時的方案和一般的徵地補償安置方案從內容上來説區別不大，法院的這種習慣性做法顯然不利於被徵收人權益的維護。

故被徵收人一定要對此前的“村民自治”程序提高警惕，及時申請村務公開，積極行使自己作為集體經濟組織成員發表意見的權利。

徵收維權，法律之外，就是看方案。

方案的重要意義不言而喻，廣大被徵收人對此一定要提高認識。

譬如無證部分房屋的補償標準問題，通常就是在方案中直接加以明文規定的，是多少就是多少了。

“無證不補”，不現實;和有證的一樣多，也不現實。

關鍵環節二：違建認定魔咒，必須擊破

時至今日，拆遷和拆違兩個原本意義完全不同的詞語同時出現已成為了慣常事實。

從某種意義上講，“以拆違促拆遷”本身是逼遷(籤)的一種形式，只是其披上了“依法行政”的外衣而不同於斷水斷電、流氓騷擾等下三濫手段。

違建認定所依據的主要是《城鄉規劃法》，在明拆遷律師已多次論述這一問題，茲不贅述。

簡單講，如果涉案房屋確實嚴重違反了規劃，“越界”“出圈兒”了，那麼被認定違建並予以處罰是沒錯的。

在補償時，違建這部分就不予補償了。

如果涉案房屋存在超高、向上加蓋的情況，那麼超高、加蓋部分被認定為違建也是沒問題的。

如果涉案房屋的加蓋部分再是存在消防安全隱患的彩鋼板、泡沫填充等結構，那麼基本上強制拆除不予補償是沒的説的。

而如果涉案房屋僅僅是在宅基地範圍內有增蓋的無證部分，那麼在“一層”這個範圍內給一個標準給予補償是慣常做法，一層往上繼續加蓋的，原則上不予補償。

但在上述所有情況下，如果被徵收人能夠配合拆遷，積極簽訂補償安置協議，那麼作為一種政策上的“鼓勵、照顧”，也可能會給一個建造的成本價，而不至於是完全的零補償。

由此可見，在實踐中對於違建認定問題政府是享有較大的自由裁量權的，甚至有“政府説你是違建，你就是違建;但配合了就不是違建”這樣的説辭。

鑑於這塊兒確實會對被徵收人最終獲取的補償數額產生極大的影響，被徵收人還是要在這方面多下下功夫，力爭通過“打程序、不打實體”的總策略來針對相關的違建認定、處罰動作提起程序，在搭建的協商溝通平台中實現補償數額的總體提升。

而一旦總體上去了，具體某一層、某一間房是怎麼認定的，也就不那麼重要了。

兩大關鍵環節就是這樣，在明拆遷律師希望廣大被徵收人能把握住徵收補償糾紛中的主要矛盾，盡力獲取公平、合理的徵收補償。