對於拆遷安置補償不合理問題 - 被拆遷人應當如何處理？

北京在明律師事務所律師黃曉麗去年接辦的湖南省懷化市的一起土地徵收案件，在短短四個月內未開一庭，就使被拆遷人通過調解拿到了滿意的補償。

我們的專業律師再次以精確的維權方案和專業的辦案水平贏得了當事人的信任與讚譽。

在面臨徵收或拆遷時，很多被拆遷人經常非常困惑，自己想盡一切辦法，為什麼政府給的補償和自己心裏的補償相差甚遠?希望廣大被拆遷人通過了解辦案經過能有所啟迪。

山重水複疑無路——責令限期交出土地

陳先生是湖南省懷化市_村村民，在_村有合法的承包地。

2015年5月縣國土局先後發佈徵地公告及徵地補償安置方案，由於補償標準過低，陳先生拒絕簽訂補償協議。

2016年6月縣國土局對陳先生使出了殺手鐗——下達了限期騰地決定書，限期騰地決定書在農村集體土地徵收過程中是極其重要的法律文書，因為如果在規定的期限內不交出土地則很可能被強制執行，此類強拆因為有合法的依據，想要推翻只存在理論上的可能性。

一旦被強制執行，不僅得不到預期補償，土地也將被強制收回，得不償失。

柳暗花明又一村——尋求專業維權

陳先生意識到問題的嚴重性，並且清醒的認識到憑自己的能力根本實現不了目的，經過慎重考慮，決定請專業徵收維權律師助其維權。

現北京在明律師事務所的黃曉麗律師通過研究案件材料，發現此次政府徵地沒有有效的批准文件，依據的是1992年湖南省政府作出的徵地批覆，國土資源部《關於完善農用地和土地徵收審查報批工作的意見》規定，農用地轉用和土地徵收批准文件有效期為兩年。

農用地轉用或土地徵收經依法批准後，市、縣兩年內未用地或未實施徵地補償安置方案的，有關批准文件自動失效。

國務院2004年28號決定第19條明確規定：“嚴禁閒置土地。

農用地轉用批准後，滿兩年未實施具體徵地或者用地行為的，批准文件自動失效。

據此，可以基本判斷當地政府徵收陳先生的承包地實屬嚴重違法。

複議訴訟組合出擊——促成調解

黃律師通過信息公開獲知涉案土地已被縣國土局出讓給_房地產有限公司，在獲得政府違法的證據後黃律師除了啟動行政複議程序，還針對《限期騰地決定書》《國有土地出讓權合同》及《建設用地規劃許可》提起行政訴訟，這三個案件的開庭時間定在2017年2月23日至25日三天。

在開庭前黃律師主動和主審法官溝通案件促成雙方調解，2月21日恰好是週五法官通知雙方到法院談了一整天，雖然沒有達成協議但是比原來的補償額已然提高了不少。

經過黃律師做工作，在第二天週六法官又加班通知雙方到法院進行磋商，最終陳先生與政府達成協議，不但大幅度提高補償數額，還支付了陳先生的律師費及其到北京找律師的機票等維權費用。

對於被拆遷人如何謀取談判的主動權，甚至做到不戰而屈人之兵進而提高補償，要有兩點：

一是掌握政府徵收中的違法點。

兵書雲：“知己知彼，百戰不殆”，動遷工作無疑是和平年代的“戰爭”。

戰役的雙方是不對等的，一般情況，被拆遷户對徵收的知識掌握的非常有限，但是政府的動遷人員熟知每一户情況，而對於每一户該具體如何説，如何做，都在他們的掌控之中，所以作為被拆遷方，要想掌握談判的主動權，不但要熟知法律法規，還要能抓住對方存在的違法點;

二是針對違法點，採取切實可行的維權行動。

如何利用違法點並取得最佳的效果，這就需要維權律師具有豐富的實戰經驗和超強的把控案件關鍵節點的能力。

行政案件不同於民事案件，在同一種情況下，可以走的法律途徑會很多，到底採取哪一種救濟途徑，只有不放過案件的任何一個細節，對全案進行綜合考量，才能找到對委託人最有利的救濟途徑。