在明拆遷律師 - 農村營業性用房承租人能獲得房屋徵收補償嗎？

案情簡介：騰退中的承租人權益問題

韓先生是北京某服飾公司的總經理，曾於2002年與北京X村村民樑先生簽訂了《租賃合同》，租用樑先生自村委會租賃的擁有使用權的7畝集體土地，並新建了約3000㎡建築作為營業廠房使用。

他對廠房進行了精心裝修，安裝了水電暖等必要設備，用心經營，依法納税，擁有合法的法人資格與營業執照。

但是在2017年5月，該村卻張貼出一紙通告，要求各公司企業做好騰退工作並限期搬離。

韓先生在知道此事後，便與出租人樑先生(即該土地的第一承租人)商量，起初出租人口頭承諾將補償款分給韓先生一部分，但後來出租人卻反悔，並將韓先生拒之門外，再不提分配補償款之事。

韓先生找到騰退部門工作人員，卻被告知其並非本村村民，也並非土地使用權的第一承租人，所以其當然不具備獲得補償款的主體資格，並且出租人現已簽訂了補償安置協議，不會再對韓先生進行任何補償。

拆遷律師解析：獲取補償有依據!

果真如此嗎?韓先生向北京在明律師事務所的專業拆遷律師樑紅麗進行了諮詢。

樑律師在研究該案之後，瞭解到韓先生簽訂的《租賃合同》當中雖然沒有關於遇到徵收拆遷時補償款分配問題的約定條款，但是約定了該合同到期之前，韓先生自行建設的廠房應歸韓先生所有。

據此，樑律師認為，按照合同法的規定，合同中有約定的按約定處理，沒有約定，就按照法律處理。

一、涉及騰退時關於此自建部分的補償理應給予韓先生

《土地管理法》第47條規定，徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償;被徵收土地地上附着物的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

韓先生作為該處土地上建築物的所有權人，依法享有獲得該地上附着物徵收補償款的權利。

所以，可以根據合同的約定和法律的規定對出租人提起民事訴訟，要求其將獲得的地上附着物的補償返還給韓先生。

二、韓先生作為廠房的實際承租人及經營者，應當獲得停產停業損失的補償

由於《國有土地上房屋徵收與補償條例》刪去了承租人也是被徵收人的法律主體地位的條款，而集體土地上也沒有相關規定，導致承租人在維權中，往往處於被動地位。

樑律師利用其專業知識，告知韓先生按照《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》之規定，在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。

據此，參照《北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》第9條“生產經營者承租房屋的，依照與被徵收人的約定分配停產停業損失補償費;沒有約定的，由被徵收人蔘照本辦法規定的標準對生產經營者給予適當補償”的規定，承租人韓先生是有權利獲得其停產停業損失補償費的。

針對此部分停產停業損失補償費，韓先生可以向出租人提起民事訴訟，要求其返還補償費。

因為民事訴訟韓先生會面臨較大的舉證責任，不但要證明補償款中是否包括停產停業損失費，還要證明停產停業損失費的額度，這無疑給韓先生勝訴造成一定的阻礙。

所以，樑律師還提出另一個思路，就是依據上述規定，可以向騰退部門提出補償申請，看騰退部門作何答覆。

如果騰退部門不作為，便可以對其提起行政訴訟，主要目的就是希望通過訴訟能夠使騰退部門在出租人和韓先生之間搭建起溝通的橋樑，以便於韓先生獲得合理的補償費。

最後，筆者想提醒經營性用房的承租人，在簽訂租賃合同之時，一定要將徵收補償款分配問題約定在條款之中。

如果簽訂的當時沒有約定，也可以再次簽訂補充合同，將該問題約定清楚。

若現在已經面臨徵收拆遷，合同之中也未曾有相關規定，且承租人不同意支付補償款，則建議向專業的拆遷律師諮詢，拆遷律師會針對具體的案件提出具體的維權方案。