遇上評估過程中的這十種違法情形 - 你的補償合理不了

俗話説“有理有據”、“以理服人”，拆遷評估報告也應如此。但在實際拆遷評估中，評估機構給出的、承載着被拆遷户全部“身家”的這份簡單的評估報告，常常讓我們合理的“補償要求”變成奢望。

其實絕大多數被拆遷户對評估這個詞是很陌生的，不知道拆遷評估到底是什麼?不知道評估過程中有哪些違法的情形?也不知道遇到違法評估報告該如何應對?今天愛土拆遷律師團就來為大家一一解答。

首先，什麼是拆遷評估以及拆遷評估的作用

拆遷評估是指在拆遷公告下發之後，由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房屋徵收評估辦法，對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。

簡單來講，拆遷評估就是由一個獨立、客觀、公正的機構來判斷：到底您的房屋價值幾何。這是為被拆遷户爭取合理拆遷補償做鋪墊的一個基礎性程序。

當然了，拆遷評估不但是為了保障拆遷户的利益，也是為了確保拆遷方的利益。在徵收過程中，拆遷方和被拆遷方為了爭取各自最大的利益，往往會形成一種雙方都不讓步的僵局，這就需要一個公平公正的中間人幫助撥動天平砝碼，而拆遷評估就承擔了這樣一個角色。

其實，讓我們合理的補償不再成為泡沫的前提，就是成功避開違法的評估報告。接下來，我們就來為大家列舉出十個在徵地拆遷中遇到的違法報告。我們在收到評估報告後，一定要仔細檢查，看看這份決定你全部“身家”的報告究竟是不是違法的。

其次，評估過程中，有哪些違法的情形?

1、評估機構的選擇違法

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條規定可以明確得知：房地產價格評估機構首先要由被徵收人在規定時間內協商選定;協商不成的，由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。

據很多被拆遷人反應，自己家的房屋拆遷時，根本就沒有收到任何關於選擇評估機構的通知，甚至評估機構上門進行房屋評估時才知道有評估這一回事。很多時候，拆遷方為了壓低補償甚至不給補償，干預評估機構的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是採取強行“硬塞”評估機構的做法。這種評估報告明顯是偏向於拆遷方的。

2、未經實地查勘程序

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條規定：房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。

所以評估人員必須到拆遷現場，實際瞭解房屋的位置、周遭環境等，實際查勘房屋的外觀、建築結構、裝修、內部設施等狀況。

但在實際的評估過程中，評估機構入户丈量僅僅是“走過場”而已，全憑被拆遷人跟評估人員交談，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等跟評估公司説全面，這部分的補償自然就丟失了。甚至有些評估師採用了一種“閉門造車”的方法。連房子都沒有見到，僅憑大腦想像就得到了評估結構，做出了評估報告。這種情況下得出的評估報告還能是合法合理的嗎?

3、評估方法錯誤問題

《國有土地上房屋徵收評估辦法》中明確規定，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。

也就是説，如果被徵收房屋有類似房地產有交易案例的，應當按照評估對象的市場價格，選用市場法進行評估;被徵收房屋或者其類似房地產，如果在未來會有經濟收益，就應該選用收益法評估，將被徵收房屋的預計收益也算在補償中;被徵收房屋如果是正在施工建設的，應當選用假設開發法評估，預計被徵收房屋建成後的價值。

但在實際拆遷中，評估公司為了迎合徵收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對上述幾類評估方法進行分析，而是隨意選擇某一評估方法，進而導致評估價格嚴重偏低。

例如，某地區的土地在徵收後，被開發成了商業區，因此獲得了很大的利益。但是在拆遷時，評估人員為了省事，僅按市場法去評估，沒有將之後的經濟收益算在裏面，這就致使被拆遷户拿不到後期收益的補償，造成了損失。

4、房屋性質、用途和建築面積認定不準確

按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第九條的規定：對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

在實際評估過程中，對於房屋的用途和麪積，經常出現錯誤認定。例如：將商住兩用房單純認定為住宅房或商鋪，將住改非認定為住宅，也會出現未進行實際測量就直接估算面積的情況。

這些都是不符合法律規定的。既然認定都是錯誤的，那麼評估報告的還有什麼合法性可言呢?

5、房屋區位補償價嚴重偏低

按照 《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

其中，“被徵收房屋的類似房地產”是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產;“被徵收房屋類似房地產的市場價格”是指在評估時點的平均交易價格。

由於房屋的價格除了受市場眾多因數影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因數的影響，所以在評估中應當考慮被徵收房屋的區位、用途以及建築結構、新舊程度以及評估時當地房屋的平均交易價格等因素，根據房屋的具體實況給出合理的補償。

但在實際評估過程中，評估機構往往會直接採用當地補償政策中實際的規定，把不同區位、用途、結構的房屋定為同一個價格。在這種情況下，評估機構完全淪為拆遷方手中的一個工具，只是填寫個數字而已，形同虛設，毫無價值可言。

被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構都是不同的，怎麼能評估出一樣的補償價格?

6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進行評估

法律明確規定，對於被拆遷房屋的裝修價值賠償應當協商解決，協商不成的應該另行評估。但在實踐中，拆遷方大多都只對房屋進行評估，不會對裝修另外評估，這就會導致被拆遷人的裝修費用得不到合理補償。

7、未依法經註冊估價師簽字

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十七條規定：整體評估報告和分户評估報告應當由負責房屋徵收評估項目的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

在房屋評估之後，很多被拆遷人拿到的只是一張評估公司的評估單，上面既沒有評估師的簽字，也沒有評估公司蓋章。這樣的不正規、不合法的評估報告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對該評估結果有異議時很難提起相關法律程序。

8、評估機構沒有給付完整的估價報告

根據《房地產估價規範》第八節規定：估價報告應做到全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套;估價報告應包括下列部分：l封面;2目錄;3致委託方函;4估價師聲明;5估價的假設和限制條件;6估價結果報告;7估價技術報告;8附件。

但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。單單一個結果如何讓被拆遷户信服呢?

9、沒有依法出具分户評估報告

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十六條明確規定：房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分户的初步評估結果。房屋徵收部門應當將分户的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。

這就意味着，評估結束後，被拆遷户應當得到分户評估報告。但實踐中，被拆遷户只看到了整體評估報告，卻沒有收到分户評估報告;部分被拆遷户得到了分户評估報告，其內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。這兩種情況都是嚴重違法的。

10、拆遷評估報告未依法送達

法律規定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，並有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才可以郵寄送達或公告送達。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時，會直接將評估報告張貼在被拆遷人的門口或者通過他人轉交，這些方式都是不合法的。

房屋評估不合理如何應對?

事實上，在房屋評估過程中，上述幾種違法情形並不鮮見。由於房屋評估結果對於我們獲得補償金額的多少有着重要的影響。所以大家一定要小心，在沒有確定評估報告的合法性之前，千萬不要簽字!

為了保障廣大被徵收人的房屋得到合理、公平、公正的評估，我們愛土拆遷律師團建議大家：

1、在評估過程中，及時行使自己的合法權利

例如：積極參與選定評估公司、配合評估人員入户查勘、對評估報告不滿及時提起復核程序、對於評估公司採用不正當手段獲利的行為可以向有關部門舉報等。

2、在收到違法的評估報告之後，積極維護權益

(1)應當自被徵收房屋分户評估報告送達之日起10日內，向房地產價格評估機構提出書面申請並指出問題，申請複核評估;

(2)對複核結果仍有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內向被徵收房屋所在地的評估專家委員會申請鑑定;

(3)鑑定意見出具後，被徵收人對補償仍有異議的，可通過對房屋徵收決定下發60日內申請行政複議或6個月內提起行政訴訟來維權。

以上就是愛土拆遷律師團整理的評估過程中十種違法情形的知識科普，希望廣大拆遷户記住，千萬別上當。對於評估報告不合理之處，勇敢提出異議，維護自己的合法權益。